둔촌주공 재건축 '후분양' 선회하나…분양보증 난항 '2970만원 vs 3550만원'

단군 이래 최대 재건축 사업으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축조합이 분양보증을 신청해 심사에 들어갔다. 다만 주택도시보증공사(HUG)와 사전협의에서 일반분양가를 둘러싼 의견차이를 좁히지 못해 분양보증이 거절될 것으로 보인다. 결국 분양가상한제 유예기간 안에 분양보증을 받지 못할 경우 후분양으로 돌아설 가능성이 커졌다.

16일 HUG에 따르면 둔촌주공 재건축조합은 지난 13일 HUG에 분양보증 신청서를 접수했다. HUG 관계자는 "분양보증 신청서가 접수돼 최대 2주 정도의 심사를 거쳐 분양보증 여부가 결정된다"고 말했다.

분양보증은 건설사의 파산 등으로 분양계약이 이행되지 못할 경우 HUG가 분양 이행이나 분양대금 환급을 책임지는 제도를 말한다. 둔촌주공 역시 선분양을 하려면 분양보증을 받아야 한다.

둔촌주공 재건축조합이 일반분양가를 얼마로 산정해 분양보증을 신청했는지는 공개되지 않았지만 당초 관리처분계획변경 총회에서 결정한 3.3㎡당 평균 3550만원에서 분양가를 낮췄을 가능성은 높지 않아 보인다.

반면 HUG 측은 지난달 말부터 진행한 사전 협의에서 자체 분양가 심사기준을 일부 손질해 3.3㎡당 2970만원 수준을 제시한 것으로 알려졌다. 이대로 분양보증을 받게 되면 당초 예상보다 가구당 1억원 정도 부담금이 증가할 것으로 추산된다.

결국 어느 한쪽이 양보를 하지 않는 한 분양보증은 거절될 것으로 예측되고 있다. HUG가 분양보증을 거부하면 둔촌주공 재건축조합은 또다시 대의원회나 관리처분계획변경 총회 등을 통해 일반분양가를 바꿔 신청해야 하는데 이 과정에 1개월 이상 시간이 걸린다.

게다가 민간택지 분양가상한제 유예기간인 다음달 28일까지 입주자모집공고를 하기 위해선 다소 빠듯한 일정이다. 만일 '코로나19(우한폐렴)' 확산으로 정부가 분양가상한제 유예기간을 연장해 시간 여유가 생기더라도 일반분양가에 대한 이견이 조율되지 않는다면 결론이 달라지기 어려워 보인다.

결국 둔촌주공 재건축조합 안에서는 분양보증을 받지 않는 '후분양'을 하자는 의견도 나오고 있다. 후분양은 주택건설이 80% 이상 진행됐을 때 일반분양하는 방식이다.

후분양에도 분양가상한제가 적용되긴 하지만 HUG의 분양보증 심사는 피할 수 있다. 분양가격을 산정할 때 공사기간의 공시지가 상승분이 택지비에 반영되는 장점도 있다. 하지만 공사비 조달에 들어가는 금융비용 부담도 커지고 향후 부동산정책이나 시장상황이 어떻게 바뀔지 미지수다.

조합은 오는 17일 오후 긴급 대의원회의를 열어 '관리처분계획 변경의 건'을 의결할 예정이다. 이 자리에서 분양가를 낮춰 선분양을 할지, 기존 분양가를 고수해 후분양을 강행할지 주목된다.

업계 한 관계자는 "둔촌주공 조합이나 HUG 모두 물러설 수 없는 상황이기 때문에  분양보증이 거절될 가능성이 크다"며 "후분양을 가더라도 분양가상한제가 적용되면 HUG가 제시한 분양가보다 더 낮아질 수 있기 때문에 이래저래 고민될 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.