분당구 일대 19개 시범 아파트단지 추진위 결성윤석열 후보, 용적률 상향 통한 1기 신도시 10만 가구 공급 방안 발표
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분당·일산 등 수도권 1기 신도시에 재건축 훈풍이 불고 있다. 윤석열 국민의힘 대선 후보가 용적률 상향을 통해 10만 가구를 공급하겠다고 공약하면서 리모델링보다 사업성이 좋아졌기 때문이다. 1기 신도시 재건축 바람이 거세게 불게 되면 수도권과 서울 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다.
- ▲ 자료 사진.ⓒ연합뉴스
11일 관련업계에 따르면 경기 성남시 분당구 일대 19개 시범 아파트단지들은 지난해 말 '분당 재건축 연합 추진위원회'를 결성하고 본격적인 재건축사업 추진에 나섰다. 이들 단지는 1990년 9월 1기 신도시 첫 입주 단지로 건축한 지 만 30년이 넘은 상태다.
다만 이들 노후단지 대부분이 용적률 187∼202% 수준이어서 현 상태로는 사업성이 낮아 재건축이 쉽지 않다는 게 도시정비업계의 분석이다. 사업성 확보를 위해서는 토지 용도 변경은 물론 용적률 상향이 불가피한 셈이다. 이에 따라 추진위도 용적률을 법정 최대로 상향 조정해 줄 것을 요청하고 있다.
이런 가운데 윤석열 후보는 지난 6일 용적률 상향을 통한 1기 신도시 10만 가구 공급 방안을 발표했다. 윤 후보는 '재정비'라는 표현을 썼지만 같은 면적의 땅에 더 많은 집을 짓게 해주는 것이어서 사실상 재건축 활성화를 뜻한다.
1기 신도시 주민들은 대체로 리모델링보다 재건축을 선호한다. 재건축이 최신 설계와 건축 기술을 적용하기 유리한 데다 입지가 비슷하다면 재건축 아파트가 리모델링 단지보다 집값도 비싸기 때문이다.
주택 공급 확대 측면에서도 재건축이 우세하다. 주택 골조를 유지한 채 외관과 내장재를 바꾸는 리모델링은 추가로 지을 수 있는 주택이 기존의 15%로 제한된다. 1기 신도시 전체를 리모델링해도 추가 공급은 4만5000가구가 최대다.하지만 현행 규정상 1기 신도시 재건축은 불가능에 가깝다. 각 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 만든 '지구단위계획'의 용적률 제한에 걸려 가구 수를 늘리는 것이 불가능하다. 실제로 성남시가 조사한 분당 공동주택 125개 단지의 용적률 현황에 따르면, 여분의 용적률을 활용해 재건축할 수 있는 단지가 전무했다.
만일 윤 후보의 공약대로 용적률 상향이 이뤄진다면 분당을 비롯해 일산·평촌·산본·중동 등 나머지 1기 신도시의 재건축 움직임도 가시화될 것으로 보인다. 이들 신도시는 1992∼1993년 처음 입주해 아직 만 30년이 되지 않은 상태로 주민들이 집단으로 재건축 추진에는 나서지 않고 있다.
업계 한 전문가는 "최근 수도권에 집중되는 주거 수요와 신규 주택 공급 현실을 감안하면 1기 신도시 재정비 사업의 본보기를 만드는 게 시급하다"며 "특별법이나 지구단위계획 등 정부가 나서야 가능한 일"이라고 말했다.
