강남권 재건축 시장, 호재·악재 겹치면서 관망세 확산

서울 강남권 재건축 아파트 시장이 최근 잇따른 호재에도 '눈치 보기' 장세가 이어지면서 좀처럼 달아오르지 못하고 있다.

서울시가 지원하는 '신속통합기획' 재건축 추진 단지가 늘고, 최근 잠실 주공5단지의 정비계획안 통과로 강남권 주요 재건축 사업이 본격 추진될 것이라는 기대감이 나오지만, 시장 반응은 여전히 냉랭하다.

주요 재건축 단지 일대가 토지거래 허가구역으로 묶인 데다 조만간 재건축 초과이익환수 부담금 부과도 시작되는 등 악재가 겹친 탓이다.

20일 업계에 따르면 16일 잠실 주공5단지의 정비계획이 7년 만에 서울시 도시계획위원회를 통과했지만, 매매 시장은 여전히 침체해 있다.

재건축이 본궤도에 오를 것이라는 기대감에 매수세가 유입될 것으로 기대했지만, 예상외로 조용한 것이다.

잠실동의 A공인 대표는 "정비계획안 통과 이후 매물이나 가격 등을 묻는 일부 문의는 있었지만, 거래는 되지 않고 있다"며 "매일 매물 동향을 체크하는데, 호가 변동도 없는 상태"라고 말했다.

현재 잠실 주공5단지 전용 76㎡는 28억~28억5000만원, 전용 82㎡는 31억~32억원짜리 매물이 나와 있다.

B공인 대표는 "전용 76㎡를 28억원에 내놨던 집주인이 정비계획 통과 후 5000만원 올리겠다고 했지만, 그보다 싼 물건에도 매수자들이 붙지 않고 있다"며 "여전히 거래가 쉽지 않은 상황"이라고 전했다.

지난해 정비계획이 입안돼 심의 중인 강남구 대치동 은마아파트도 마찬가지다.

시장에서는 잠실 주공5단지 정비계획 통과로 은마아파트 정비계획 심의 통과 가능성이 커진 게 아니냐는 기대감이 나오지만, 매수 문의가 거의 없다는 것이 현지 중개업소의 설명이다.

대치동 C공인 대표는 "은마는 일단 재건축 추진위원회부터 정상화돼야 하는 상황"이라며 "일부 급매물도 있지만, 거래는 안 된다"고 말했다.

강남구 압구정동 현대아파트 재건축 지구도 구역별로 서울시가 정비사업 절차 간소화, 심의 기간 단축 등을 지원하는 신속통합기획을 추진 중이지만, 지난해 하반기 이후 거래가 드물다.

이런 호재에도 재건축 시장이 잠잠한 것은 당장 이들 단지가 모두 토지거래허가구역으로 묶여 있기 때문이다.

시세 20억~30억원, 높게는 40억~60억원을 웃도는 재건축 단지를 무주택자이면서 3개월 내 직접 실입주가 가능한 사람만 매수할 수 있기 때문이다.

잠실의 D공인 대표는 "대출도 안 돼 매수자는 단기간 내 매입대금을 100% 현금으로 조달해야 하고, 계약갱신청구권 때문에 세입자가 있는 경우에는 집을 팔고 싶어도 팔지도 못한다"며 "매물도 많지 않지만, 매수자들도 선뜻 들어오기가 쉽지 않다"고 전했다.

이르면 3~4월께 서초구 반포동 옛 반포현대(현 반포 센트레빌 아스테리움) 아파트를 시작으로 재건축 초과이익환수제 부담금 부과가 본격화된다는 점도 악재다.

반포현대의 경우 당초 예정 부과액 1억3569억원보다 최대 두 배 많은 2억5000만~3억원의 부담금이 나올 것이라는 관측이 나오면서 재건축 시장이 긴장하고 있다.

분양가상한제 시행으로 일반분양가 책정에 제약을 받는 것도 부담이다.

백준 J&K도시정비 대표는 "일단 재건축 첫 단추인 안전진단 통과가 쉽지 않은 데다 지구단위계획, 정비계획 문턱을 넘었다고 하더라도 분양가상한제나 재건축 부담금 등의 규제는 여전하기 때문에 재건축 사업이 얼마나 원활하게 진행될지는 미지수"라고 진단했다.

특히 대선 후보들이 다주택자 양도소득세 중과 완화, 재건축 부담금 손질 가능성 등의 공약을 내놓으면서 시장의 눈치 보기 장세는 당분간 지속할 것이라는 관측이 많다.

대치동 E공인 대표는 "주요 재건축 단지 부담금 규모가 수억원에 달할 것이라는 관측이 나오면서 거래가 더 쉽지 않은 상황"이라며 "새 정부 출범 이후 부동산 정책 변화가 뚜렷해질 때까지 관망세가 이어질 가능성이 크다"고 내다봤다.