고금리에 공급도 늘어… 강남, 부동산 하락세 가시화

고금리 여파와 입주 물량 증가 등으로 전셋값이 크게 하락하면서 강남권 집값도 하락하고 있다. 전문가들은 고금리 기조와 신축 단지의 입주 등을 고려했을 때 강남권 집값 하락세가 이어질 것으로 전망한다. 

19일 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 젓게사율은 53.6%로 부동산원이 관련 통계집계를 시작한 2012년 1월 이후로 최저치를 기록했다. 지난해 9월 57.4% 이후 5개월 연속 하락세다. 

특히 강남구(47.6%)와 송파구(47.1%), 용산구(46.2%), 양천구(49.5%), 성동구(49.9%), 노원구(49.9%) 등 6개 구는 기존에도 전세가율이 낮은 편이었는데 지난달에는 평균 전셋값이 매매가격의 절반에도 못 미친 것으로 나타났다. 

서울 아파트 전세가율이 낮아진 것은 매매가격 하락폭보다 전세가격의 하락폭이 더욱 컸기 때문이다. 강남권은 통상 학군 수요 등의 영향으로 전셋값이 오르는 경향을 보여 왔다. 그러나 최근 고금리 부담에 월세 선호 현상이 느는 등 전세수요가 크게 위축됐고, 이에 신축 아파트의 대규모 공급이 더해지면서 역전세난이 심화했다. 더불어 이자 부담을 견디지 못한 집주인들이 급매물을 내놓으면서 부동산 가격이 급락하는 추세다. 

전문가들은 강남에 신축 단지의 입주가 대거 예정돼 있어 한동안 집값이 낮은 상태를 유지할 것이란 전망을 내놓고 있다. 실제 지난 2018년에도 금리가 오르고 9500세대의 송파 헬리오시티가 입주하면서 서울 집값이 약세를 보인 바 있다. 

올해 강남권은 개포프레지던스자이를 시작으로 5월 강남구 ‘대치푸르지오써밋’ 489가구, 6월 서초구 ‘르엘 신반포 파크애비뉴’ 339가구, 8월 서초구 ‘래미안 반포 원베일리’ 2990가구, 11월 개포동 디에이치퍼스티어아이파크에서 6702가구가 각각 입주를 앞두고 있다. 

문제는 올해 서울 아파트 입주 물량의 40% 가량이 강남·서초구에 집중돼 강남권 집값 하락을 더욱 끌어낼 수 있다는 점이다. 서초구·강남구·송파구·강동구 등 강남 4구의 올해 입주 예정 물량은 1만2402가구로 지난해 3592가구 대비 3배 이상 증가했다. 

시장에서는 2023~2026년 강남권 입주물량은 5만 가구가 넘으면서 강남권 역전세란과 집값 하락이 지속될 가능성이 높다는 관측이 나온다. 

배문성 이스트스프링자산운용 크레딧애널리스트는 “집값을 분석할 때 공급도 중요하지만 금리가 크게 변화하는 시기에는 금리가 공급요인을 압도한다고 본다”면서 “금리가 치솟고 이자 부담을 감당하지 못하는 급매물이 나오면서 집값이 급락으로 이어졌다”고 분석했다.