상반기 외면받은 리츠株…하반기 반등 기대감

올해 하락세를 면치 못했던 국내 상장 리츠(REITs)가 고개를 들고 있다. 

조달 금리가 정점을 지났다는 인식이 확산하면서 투자심리가 회복할 조짐을 보이고 있다. 이와 더불어 최근 상장 리츠들은 잇달아 높은 신용등급을 확보하면서 자금 조달 경쟁력을 높이고 있다.

5일 금융투자업계에 따르면 'KRX 리츠 톱 10 지수'는 전일 종가 기준 846.20으로 집계, 올해 1월 중순 기록했던 고점(919.17) 대비 7.9%가량 하락했다. 해당 지수는 SK리츠, 롯데리츠 등 시가 총액 상위 10개 리츠로 산출하는 지수다. 

올해 상반기 국내 상장 리츠들은 금리 인상기 이자 부담과 부동산 하락 여파에 주가 하락세를 겪었다. 가파른 금리 인상 속 부동산 가격 조정과 차입금 이자 부담으로 인한 배당 수익률 하락 우려 등으로 투자심리가 얼어붙은 모습이었다.

대기업 우량 자산을 내세워 각각 3월과 4월 기업공개(IPO)에 나섰던 한화리츠와 삼성FN리츠 또한 기대에 못 미치는 공모 성적을 거두기도 했다.

그러나 최근 리츠들이 잇달아 안정적인 신용등급을 받으면서 안정적인 투자처로서 재차 주목받고 있다. 금리 안정 기조 속 리츠의 자금 조달 환경이 개선돼 투자 가치가 상승할 수 있을 것이란 기대감이 반영됐다는 분석이다.

올해 3월 상장한 한화리츠는 최근 나이스신용평가와 한국신용평가로부터 신용등급 A+를 획득했다. 보유자산규모, 입지, 지역 내 경쟁력 등을 고려할 때 우수한 자산과 일부 계열사 오피스에 대해 우선매수협상권을 보유해 경쟁력이 매우 우수한 수준이라고 평가받았다.

통상 상장 리츠의 신용등급은 BBB+에서 AA- 수준으로 알려져 있다. 한화리츠가 이번에 받은 A+ 등급은 전체 상장 리츠의 신용등급 중 2위 수준으로, SK리츠를 제외한 상장 리츠 중 가장 높다.

한화자산운용 측은 한화리츠가 상장한 지 약 3개월 만에 높은 신용등급을 확보하게 되면서 자금 조달 경로가 확장될 것으로 기대하고 있다.

박성순 한화운용 리츠사업본부장은 "한화리츠가 회사채를 발생하는 데 있어 회사채 조건의 예상 가능성을 높임으로써 차입금 조달의 다양성을 확보하는 의미가 있다"라고 말했다. 

이밖에 KB스타리츠, 제이알글로벌리츠, 이지스레지던스리츠 등도 최근 신용평가사로부터 'A-(안정적)'의 신용등급을 획득했다. A-는 전반적으로 채무상환 능력이 높고, 환경변화에 대한 대응 역량이 우수하다는 것을 의미한다. 

전문가들은 금리 정점 인식이 높아지고 실제 조만간 글로벌 긴축 사이클이 마무리될 것이란 기대감이 반영됨과 동시에 리츠들의 자금 조달 능력도 제고될 것으로 분석하고 있다. 

미국 연방준비제도(Fed·연준)가 추가 금리 인상 가능성을 언급하고 있지만, 향후 시장금리 하락에 초점을 맞춘 투자자들이 증가할 것이라는 전망이다. 

박 본부장은 "리츠 주가의 경우 저점을 통과했다는 의견이 많다"라며 "국내 금리는 현재 수준을 정점으로 해서 내년에는 하락하는 것이 시장의 컨센서스라고 이해한다"라고 말했다.

리츠의 가격 조정이 저가 매수 기회가 될 수 있다는 심리도 확산하고 있다.

한 리츠업계 관계자는 "금리 인상 흐름에 변화가 감지되고 있는 만큼 대출 이자 하락 및 배당 등을 고려하면 특히 하반기에는 리츠가 매력적인 섹터가 될 것"이라며 "오피스와 같은 국내 상업용부동산이 상대적으로 견조한 점도 리츠 종목에 호재로, 저가 매수의 기회가 될 수 있을 것"이라고 전망했다.

실제 리츠에 대한 저평가 기대가 커지면서 국내 자산운용사들도 잇달아 투자를 확대하고 있는 모습이다. 운용사들은 대기업 오피스 리츠 등을 꾸준히 매입한 것으로 확인됐다. 

실제 미래에셋자산운용은 한화리츠를 상장 공모 단계서부터 꾸준히 투자하고 있다. 지분 보유 비중은 지난 3월 12.93%에서 이달 16.42%까지 확대했다.

이지스자산운용도 지난 2월 NH프라임리츠의 지분을 6.03% 보유해 최대 주주에 등극한 뒤 이달 7.10%까지 지분 보유 비중을 늘렸다. 회사는 이와 함께 마스턴프리미어리츠의 지분도 5.01%를 보유하는 등 리츠 투자를 이어가고 있다.