GH, 광교 A17블록에 지분적립형 첫도입…초기자본 적다지만, 다른건 '그닥'

경기주택도시공사(GH)가 광교신도시에 '지분적립형 공공분양주택' 시범단지를 선보인다. 광교신도시 A17블록을 에 국내 첫 '지분적립형' 공공분양주택 도입을 발표했다. 다만 전매제한, 시세차익 환수 등 각종 제약이 많은 편으로 매력이 떨어진다는 시각이 지배적이다. 

5일 분양업계와 경기도에 따르면 김세용 GH 사장은 지난 4일 기자회견을 갖고 광교신도시 A17블록(옛 법원·검찰청 부지)에 지분적립형 공공주택을 시범도입한다고 발표했다. 시범단지는 총 600가구 규모로 이중 전용 60㎡이하 240가구가 지분적립형으로 분양할 예정이다. 단지는 2025년 하반기 착공해 2028년 후분양으로 공급된다.

지분적립형 공공주택은 수분양자가 최초분양가 10~25%를 선납하고 사업시행자인 GH와 공동지분을 갖는 형식이다. 이후 20년에 걸쳐 4년마다 가산이자(정기예금 이자율 2%)를 적용해 나머지 금액을 납입, 지분을 늘려가는 식이다. 

이기간 임대료(보증금)는 인근 전세시세 80%이하로 책정되며 지분취득 정도에 따라 낮아진다. 공급가격은 원가 10%이내로 최소이윤을 붙여 산정된다.

지분적립형 공공주택은 2020년 '8·4 주택공급대책'에서 처음 등장했다. 집값이 치솟고 대출이 어려워지는 상황에 분할납부를 통해 집을 마련할 수 있는 제도가 나오자 큰 관심을 끌었다. 이후 2021년 공공주택특별법 시행령 개정을 통해 실체를 갖게 됐다.

새로운 방식의 공공주택이 3년만에 도입됐지만 기대보다 반응이 뜨겁진 않다. 전체 지분을 취득하기까지 오랜 시간이 걸리고 각종 제약이 많은 탓이다.

일단 분할납부방식이 장기임대나 다름없어 가격경쟁력이 낮다는 지적이다. 최초 분양가가 5억원이라고 가정했을때 수분양자가 입주시 분양가 25%에 해당하는 1억2500만원을 선납하면 4년뒤 가산이자를 붙여 8100만원을 납부해야 한다. 20년동안 총 부담해야 하는 금액은 5억9000만원 수준이다. 보증금은 별개다.

이같은 구조는 '원리금균등상환 대출'과 유사하다. 주택담보대출을 통해 면적·시세가 비슷한 민간주택을 분양받은뒤 만기를 설정하고 원금 및 이자를 내는 방식과 다를 바 없는 것이다. 다만 지분적립형의 경우 4년마다 큰돈을 지출해야 하기 때문에 균등상환보다 상대적 부담이 클 수 있다.

또한 전매제한 10년·의무거주 5년도 걸림돌이다. 지분적립형 적용주택은 소형평형으로 신혼부부가 입주하고 난 뒤 가족이 늘면 생활공간이 좁아질 수밖에 없다. 자녀를 계획하고 있는 신혼부부 경우 의무거주기간과 전매제한 탓에 분양자체를 망설일 수 있다.

문제는 매각시 발생한다. 전매제한기간내 부득이한 사유로 집을 팔아야 할 경우 사업주체에만 환매가 가능하다. 환매가격은 분양가에 정기예금금리를 가산한 돈만 받을 수 있다.

특히 의무거주기간이 종료됐어도 지분 100%를 확보하지 못할 경우 사업주체 동의를 얻어야만 팔 수 있고 전매가격은 정부가 관련법에 따라 정한 '정상가격'이내 수준으로 정해진다. 시세차익 또한 처분시점 지분비율에 따라 공공과 나눠 가진다. 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "공공기관 경우 주거복지를 강조하는 측면으로 무주택자나 주거취약계층에게 주택공급정책을 펼치기 때문에 방향자체는 옳다"면서도 "우리나라 평균 주택거주기간이 10년인 것을 감안하면 20년에 걸쳐 지분을 취득하는 형태는 수요자들이 청약을 넣는데 망설여지는 요인이 될 수 있다"고 말했다.

그러면서도 서진형 대표는 규제완화가 필요하다는 입장을 피력했다.

서 대표는 "시범도입되는 광교신도시는 경기권에서 나름 입지여건이 괜찮기 때문에 수요가 꽤 있을 수 있다"며 "하지만 해당 분양방식이 전국적으로 확대되기 위해서는 의무거주기간이나 전매제한 등에 대한 완화가 필요해 보인다"고 설명했다.

하지만 공공주택 경우 제도취지 자체가 '주거안정'에 있기 때문에 실리적인 측면을 따지는 건 맞지 않다는 의견도 있다.

윤지해 부동산R114 선임연구원은 "지분적립형 경우 소유권을 한번에 못 가져오기 때문에 제한성은 당연히 있어야 하는 것"이라며 "실거주가 목적이라면 의무거주·전매제한 등 규제가 크게 상관 없지 않겠느냐"고 했다.

이어 "최초 분양가가 얼마나 저렴한지가 가장 중요한 문제"라며 "민간주택이나 다른 상품과 납입방식이라든지 총 금액에서 유불리를 따지는 건 사실 비교자체가 틀린 것"이라고 덧붙였다.