다주택자 주담대 만기연장 제한 … 올해 2.7조 만기 물량 영향

정부가 다주택자 주택담보대출 만기연장을 사실상 금지하는 초강도 규제에 나섰다. 가계대출 총량까지 1.5% 수준으로 묶으면서 부동산 시장으로 유입되는 자금 흐름을 차단하겠다는 의도가 분명해졌다는 평가다. 가계부채 규모가 이미 1900조원을 넘어선 상황에서 다주택자 규제를 축으로 금융과 부동산의 연결고리를 끊겠다는 정책 기조가 본격화되고 있다.

◆ 만기연장 관행 깨졌다 … 수도권·임대사업자 물량 집중

금융위원회는 2026년 가계부채 관리 방안에서 다주택자가 보유한 수도권 아파트에 대해 주택담보대출 만기연장을 원칙적으로 허용하지 않기로 했다. 기존에는 만기 도래 시 차주 요청에 따라 연장이 관행처럼 이뤄졌지만, 앞으로는 원금 상환이나 자산 매각을 유도하는 구조로 전환된다.

특히 만기일시상환 방식 대출이 직접적인 타깃이다. 관련 대출 규모는 약 4조 1000억원에 달하며, 이 가운데 올해 만기 도래분만 약 2조 7000억원(1만 2000건)에 이른다. 금융당국은 이 물량이 시장에 풀릴 경우 수도권을 중심으로 약 1만 가구 안팎의 매물이 추가로 출회될 것으로 보고 있다.

임대사업자 보유 물량 약 1만2 000가구 중 80% 이상이 올해 만기를 맞는 점도 변수다. 거래가 위축된 상황에서 단기간 매물 증가가 겹치면 가격 하방 압력이 예상보다 커질 수 있다는 분석이 나온다.

다만 세입자 보호를 위해 임차인이 거주 중인 주택은 전월세 계약 종료 시점까지 만기연장을 허용하는 예외가 적용된다. 등록임대사업자의 경우 의무임대기간 종료 시점까지 연장이 가능하다. 그러나 계약 종료 이후에는 동일한 상환 압박이 재차 발생한다.

◆ 가계부채 증가율 1.5% … 사실상 ‘총량 동결’

이번 대책의 또 다른 핵심은 총량 규제다. 정부는 올해 가계부채 증가율을 1.5% 이내로 제한하기로 했다. 이는 명목 국내총생산(GDP) 성장률 전망치(약 4~5%)의 절반에도 못 미치는 수준으로, 사실상 가계대출을 '동결'에 가깝게 묶겠다는 의미다.

정부는 중장기적으로 가계부채 비율을 GDP 대비 80% 수준까지 낮추겠다는 목표도 제시했다. 현재 약 89% 수준인 점을 감안하면 향후 수년간 연간 증가율을 0~1%대로 억제해야 하는 셈이다.

금융회사별 관리도 한층 정교해진다. 연간 대출 목표를 월별·분기별로 세분화해 관리하고, 목표를 초과한 금융회사에는 다음 해 대출 한도를 차감하는 페널티가 부과된다. 주택담보대출만 늘리는 '쏠림 현상'을 막기 위해 주담대 별도 관리 목표도 도입된다.

정책금융도 조정 대상이다. 전체 가계대출에서 정책금융 비중을 기존 30% 수준에서 20%까지 단계적으로 축소하되, 서민·취약계층 대상 지원은 유지하는 방식으로 설계됐다.

◆ 사업자대출까지 '정조준', 우회 자금 차단

정부는 대출 규제의 빈틈을 막기 위해 사업자대출 관리도 강화하고 있다. 주담대 규제가 강화된 이후 사업자대출을 활용한 주택 매입 등 '우회 투자'가 늘고 있다는 판단에서다.

금융감독원은 하나은행과 NH농협은행을 시작으로 사업자대출 용도 외 사용 여부에 대한 현장점검에 착수한다. 강남·서초·송파 등 고가 아파트를 담보로 한 대출, 사업장 주소가 주택으로 등록된 사례, 대출모집인을 통한 취급 건, 사업자 등록 후 6개월 이내 실행된 대출 등이 집중 점검 대상이다.

위반이 확인될 경우 해당 대출은 즉시 회수되며, 사기성 대출이나 조직적 개입이 확인되면 형사 절차도 병행된다. 점검 범위는 우선 최근 취급 대출을 중심으로 진행되지만, 필요 시 과거 대출까지 확대될 가능성이 크다.

또한 온라인투자연계금융(온투업) 등 규제 사각지대에도 담보인정비율(LTV) 규제를 적용해 자금 우회 통로를 차단하기로 했다. 금융권에서는 이를 두고 부동산으로 유입된 모든 대출 경로를 전방위로 막겠다는 신호로 해석하고 있다.

이억원 금융위원장은 "부동산으로의 과도한 자금 쏠림을 끊고 금융이 생산적·혁신 분야로 흘러가도록 구조를 전환해야 한다"며 "가계부채 총량 관리와 대출 규제 강화를 통해 '투기로는 돈을 벌 수 없다'는 원칙을 시장에 확실히 자리 잡게 하겠다"고 강조했다.