하반기 이주 물량만 2만350가구 … 서울 재개발 사업장 줄줄이 대기북아현·노량진·상계 이주 본격화 … 주변 전월세 시장 부담 확대서울 전세 매물 2년 새 34.9% 감소 … 내년 입주물량도 9961가구 줄어
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    서울 전세시장에 정비사업 이주 수요가 새 변수로 떠올랐다. 전세 매물이 줄고 입주물량 감소까지 예고된 가운데 북아현·노량진·상계 등 주요 재개발 사업장이 하반기 이주를 앞두고 있다. 올해 서울 이주예정구역 40곳 중 하반기 이주 예정 구역은 27곳, 물량은 2만350가구다. 대규모 이주 수요까지 더해지면서 하반기 전세시장 부담이 커질 전망이다.

    8일 정비업계에 따르면 올해 서울에서 이주가 예정된 정비구역은 40곳, 3만800가구 규모다. 이 중 27곳이 하반기 이주를 앞두고 있다. 물량으로는 2만350가구로, 연간 예정 물량의 3분의 2가량이다.

    정비사업은 관리처분계획인가 이후 이주, 철거, 착공 순으로 진행된다. 관리처분계획인가는 조합원별 권리가액과 분양 대상, 추가 분담금 등을 확정하는 절차다. 이 단계가 끝나면 조합원과 세입자 이주가 본격화한다.

    서대문구 북아현2구역은 대표적인 하반기 이주 변수로 꼽힌다. 북아현2구역은 지난 4월 관리처분계획인가를 받았다. 서울시 정비사업 정보몽땅에 공개된 사업개요를 보면 조합원은 1235명, 세입자는 3232명이다. 조합원과 세입자를 합치면 4467명에 달한다. 재개발 이후에는 최고 29층, 28개 동 규모의 아파트 단지가 조성될 예정이다.

    동작구 노량진뉴타운도 이주 수요가 예정된 지역이다. 노량진1구역은 지난 4월 관리처분계획인가를 받았고, 올 하반기 이주를 시작할 예정이다. 노량진뉴타운 최대 사업지로 노량진동 278-2번지 일대에 최고 49층, 3103가구가 들어선다. 착공 목표 시점은 2027년 말이다.

    노량진3구역도 관리처분인가 이후 이주를 준비 중이다. 노량진3구역은 지난 2월 관리처분계획인가를 받았고, 7월 이주 개시를 목표로 사업을 진행 중이다. 서울시 정비사업 정보몽땅 기준 조합원은 518명, 세입자는 865명이다. 정비계획 변경에 따라 재개발 후 최고 49층, 1250가구 규모 단지로 조성될 예정이다. 노량진1구역과 3구역 이주가 맞물리면 동작구 일대 전월세시장에 부담이 커질 수 있다.

    강남권에서는 은마아파트가 향후 대형 이주 변수로 떠올랐다. 강남구는 지난 2일 대치동 은마아파트 재건축정비사업 사업시행계획을 인가했다. 현재 4424가구 규모인 은마아파트는 재건축을 거쳐 지하 6층~지상 49층 29개 동, 5850가구 규모의 대단지로 탈바꿈한다. 당장 하반기 이주 물량은 아니지만 관리처분계획인가와 이주 절차가 뒤따르면 강남권 전세시장에도 영향을 줄 수 있다.

    노원구 상계1구역도 하반기 이주 예정 사업장으로 거론된다. 상계1구역은 지난해 12월 관리처분계획인가를 받았고, 8월 이주 예정 사업장으로 알려졌다. 서울시 정비사업 정보몽땅 기준 상계1구역 세입자는 1721명이다. 

    전세시장 여건도 녹록지 않다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난달 9일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만8574건으로, 2년 전 2만8519건보다 9945건 줄었다. 노원구 전세 매물은 252건으로 2년 전보다 81.4% 감소한 것으로 나타났다.

    전셋값 상승세도 이어지고 있다. 한국부동산원이 발표한 6월 다섯째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월 29일 기준 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.30% 올랐다. 전세 매물 부족과 임차 수요가 맞물리며 서울 전셋값 상승세가 이어지는 모습이다.

    입주물량 감소도 부담 요인이다. 한국부동산원과 부동산R114가 발표한 공동주택 입주예정물량 정보에 따르면 서울 입주예정물량은 올해 2만7158가구, 내년 1만7197가구다. 내년 입주 물량은 올해보다 9961가구 줄어든다. 새 아파트 입주 물량이 줄어드는 상황에서 정비사업 이주 수요가 더해지면 전세 수급 불안이 커질 수밖에 없다.

    서울시는 정비사업 이주 단계의 자금 부담을 낮추기 위해 주택진흥기금 500억원을 활용한 이주비 융자지원 등을 추진하고 있다. 다만 하반기 이주 예정 물량이 2만 가구를 넘는 만큼 북아현·노량진·상계 등 주요 사업장 주변 전월세시장에는 당분간 부담이 이어질 예정이다. 

    부동산업계 한 관계자는 "정비사업 이주는 조합원뿐 아니라 세입자까지 동시에 움직이는 수요라 주변 임대차시장에 적잖은 영향을 미친다"며 "북아현이나 노량진처럼 사업 규모가 큰 구역은 인접 지역 전세 매물까지 함께 소진시킬 수 있어 하반기 전셋값을 자극할 가능성이 있다"고 말했다.