'삼성 래미안' 84㎡ 4억원 '뚝'…'상계 주공12' 가격 반토막호황기 2030 영끌족 수요 몰려…이자부담에 매물던지기안전진단면제 등 규제완화 기대…"가격 즉각 반영 어려워"
  • ▲ 서울아파트 전경. ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 서울아파트 전경. ⓒ뉴데일리DB
    서울 '노도강(노원·도봉·강북)'지역 집값하락세가 심상치 않다. 신·구축 가릴 것 없이 가격이 빠르게 하락하면서 최고가대비 절반수준으로 떨어진 곳도 속출하고 있다. 부동산 호황기시절 '영끌족' 수요가 몰리며 한때 '10억클럽'을 달성했던 단지들도 수억원씩 내려앉고 있다. 시장에선 안전진단 면제 등 재건축규제완화 조치가 가격반등을 이끌 것이란 장밋빛 전망을 내놓고 있지만 아직 구체적으로 정해진 것은 없어 미래가치가 얼마가 될진 미지수다.

    26일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 노원구 상계동 '노원 센트럴푸르지오' 전용 59㎡는 최근 7억6700만원에 거래됐다. 2021년 10억1500만원에 팔리며 '10억클럽'을 달성했지만 2년만에 다시 2억4800만원 하락했다.

    올해 6억원 후반대로 떨어졌던 59㎡ 매물가격은 7억원 후반대까지 반등했다가 최근 7억6000만~7억7000만원대로 내려앉으며 상승세가 멈췄다.

    도봉구 창동 '삼성 래미안' 전용 84㎡은 작년 3월 11억원을 찍었지만 지난달 7억원에 거래되며 4억원 떨어졌다.

    가격이 반토막난 단지도 있다. 상계동 '상계 주공12단지' 전용 41㎡는 이달초 3억2000만원에 매매계약서를 썼는데 이는 2021년 9월 최고가 6억2000만원대비 48% 하락한 가격이다.

    서울아파트값 변동률 통계에서도 노도강지역 하락세가 눈에 띈다.

    부동산원이 발표한 12월 셋째주 서울 아파트값은 0.04% 하락해 전주(-0.03%)보다 하락폭이 커졌다. 특히 이번주 노원구는 0.09% 떨어져 서울 25개 자치구 가운데 가장 하락폭이 컸다. 누적하락률은 도봉구가 -6.51%로 1위를 기록했다.

    노원구 D공인 관계자는 "노도강 등 서울 외곽지역은 30대 영끌족 공황매수 수요가 몰린 곳이라 다른지역보다 고금리나 대출규제 등에 더 민감할 수밖에 없다"며 "하반기 들어 시세보다 낮은 급매물이 쏟아졌고 현재는 소유주와 매수자간 관망세가 이어지고 있는 상황"이라고 설명했다.

    노도강은 부동산 급등기인 2021년 2030세대가 적극적인 매수에 나서면서 '영끌족 성지'로 불렸다. 2021년 노도강 아파트 매수자 가운데 45.5%가 2030세대였다.

    자치구별 2030 매수자 비율은 노원구가 49.3%로 가장 높았고 도봉구 41.5%, 강북구 37.8%가 뒤를 이었다.

    D공인 관계자는 "집을 내놓는 집주인 연령대를 보면 확실히 다른 곳보다 젊은층 비율이 높다"며 "호황기에 집을 샀던 젊은 집주인들이 대출이자 부담에 시세보다 수천만원 낮춰 매물을 내놓고 있지만 실제 거래로 이어지는 사례는 거의 없다"고 말했다.
  • ▲ 공인중개업소 매물게시판. ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 공인중개업소 매물게시판. ⓒ뉴데일리DB
    노도강 부동산시장에선 지역내 노후단지가 몰려있는 만큼 재건축초과이익환수제 완화와 안전진단 면제 등 재건축 규제완화가 시장 반등 요인이 될 것으로 기대하고 있다.

    지난 21일 윤석열 대통령은 서울 중랑구 중랑2동 모아타운 사업현장에서 "재개발·재건축 착수기준을 노후성으로 완전히 바꿔야 할 것 같다"며 "사업속도를 획기적으로 높일 수 있도록 재건축·재개발 절차를 원점에서 재검토하고 개선하겠다"고 말했다.

    정부는 노후주택에 대해 안전진단을 거치지 않고 재건축 절차에 착수하는 방안을 추진중인 것으로 전해졌다. 해당 규제완화 방안은 새해에 발표될 예정이다.

    현재 재건축은 준공후 30년이상 지나고 안전진단에서 D등급이하를 받아야 추진할 수 있다. 안전진단은 사실상 재건축 첫 관문이지만 조건을 충족시키기 까다로워 사업이 좌절되는 경우가 많았다.

    지난 8일엔 재건축초과이익부담금 면제기준을 현행 3000만원에서 8000만원으로 완화하는 '재건축초과이익환수에 관한 법률' 개정안이 국회 본회의를 통과했다.

    노원구 A공인 관계자는 "안전진단 면제는 기대하지 않는 분위기였는데 갑자기 급물살을 타게 돼 집주인들 기대감이 커졌다"며 "규제완화가 가격에 어떻게 반영될지 추후 시세가 어떻게 바뀔지 묻는 전화가 이어지고 있다"고 설명했다.

    다만 전문가들은 규제완화 방안이 당장 가격에 미칠 파급력은 미미할 것으로 전망했다.

    이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현재로선 재건축 규제완화에 대한 구체적인 내용이 없어 즉각 시장가격에 반영되진 않을 것"이라며 "재건축 착수기준이 바뀌더라도 각 인센티브가 단지별로 어떻게, 얼마나 적용될지 아직 미정이므로 막연히 미래가치를 기대하는 것은 주의해야 한다"고 말했다.