[기고]2.26 임대차시장 선진화 방안 이후

회복 징후를 보이던 주택 시장이 다시 냉각되는 모습이다. 임대차시장 선진화 방안이 발표된 후 임대 소득에 대한 과세가 강화될 것으로 예상되면서 주택 투자자들의 불안감이 커진 탓이다. 전세 시장 불안과 지속된 규제 완화 정책의 영향으로 연초 집값 바닥론이 대두되고 주택 구매심리가 살아나던 터라 시기적으로 아쉬울 수밖에 없다.

지난해까지 정부는 주택 시장 정상화를 위해 부양책을 쏟아냈다. 남아있는 부동산 규제를 모두 풀고 주택 자금 마련과 세금에 대한 부담을 낮춰주며 주택 거래를 유도했다. 특히 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 폐지하고 민간 임대사업자를 위한 지원 대책을 마련해 주택 투자를 권장했다. 소득세와 양도세 부담을 추가로 낮춘 준공공임대주택의 등록을 시작하고 기업형 주택임대관리업의 틀을 마련하는 등 다주택자들의 주택 임대와 그를 위한 주택 구매를 독려했다.

2.26 임대차시장 선진화 방안에서도 지속적인 임대 주택의 공급을 위해 준공공임대주택에 대해 세제 혜택을 늘렸다. 재산세와 소득세 감면율을 높이고 향후 3년간 새로 구입한 준공공임대주택에 대해서는 양도세를 면제해 주기로 했다. 주택기금의 매입자금 지원 대상을 신규 분양주택까지 확대하고 2013년 4.1대책 이전에 취득한 주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있게 됐다. 또한 기존 매입임대주택을 전환 등록하면 최대 5년까지 준공공임대주택의 임대기간으로 인정해 주는 등 민간 임대시장의 육성과 구축을 위한 방침들이 발표됐다.

하지만 민간 임대주택을 공급하고 있는 다주택자나 임대용 주택 구입을 검토하던 수요시장은 오히려 혼란에 빠졌다. 급성장하는 월세 시장의 제도화와 세입자 지원 방안이 마련되면서 결과적으로 임대 소득의 신고와 과세 방침이 강화되는 상황이 벌어졌기 때문이다. 정부가 주택 구입과 임대를 유도하는 한편 동시에 임대 소득 과세 강화안을 들고 나온 셈이어서 주택 투자자들은 전략과 방향을 잃고 관망에 빠졌다.

과세 정상화는 맞지만, 민간 임대 시장의 규모적 성장 정책과는 병행되기 어려운 만큼 금번 임대차시장 선진화 방안의 정책 우선순위 결정과 타이밍 조절에는 아쉬움이 남는다. 국세청의 세무 조사 강화 계획이 맞물려 발표된 점도 주택 투자수요 시장에 불안감을 가져왔다. 임기응변식의 보완 조치와 불확실성은 정책에 대한 신뢰감도 떨어뜨리고 있다.

달라진 임대 소득 과세 방침 등이 연일 언론을 통해 발표되고 있지만, 임대인 당사자들은 내용을 정확히 이해하지 못하고 있다. 실제로 본인의 임대 소득에 대한 예상 세금을 계산해보면 늘어나는 부담이 크지 않은데도 막연한 공포감을 가지는 일도 적지 않다. 우선 정확하게 제도를 알리고 불안감의 확산과 지속을 빨리 차단하는 것이 중요하다. 정책의 불완전성을 없애고 신뢰를 회복하기 위해서는 과세 대상과 기준, 예외 대상의 사례 등을 땜질식으로 보완할 것이 아니라 충분히 모두 검토한 후 발표해야 한다.

마지막으로 이번 임대차시장 선진화 방안의 성과를 꼽자면 준공공임대주택에 대한 관심이 조금 늘었다는 점이다. 매입임대주택보다 높은 소득세 감면율 때문에 준공공임대주택의 등록을 검토하는 다주택자가 생기고 있다. 그러나 일선 현장에서는 준공공임대주택의 등록 안내와 발표된 정부 정책에 대한 설명 등이 제대로 이뤄지지 않고 있어 관심을 갖고 접근한 임대 사업자들이 혼란스러워하고 있다. 확정된 정책이나 입법 사항이 아닐 수 있어 한계는 존재하지만 향후 달라질 임대 정책과 제도 등이 행정 지원과도 빨리 연계되어야 한다.

한편 실제로 소형 임대주택으로 활용하지만 규모와 가격 등의 조건 때문에 준공공임대주택으로 등록할 수 없는 단독다가구 주택에 대해서는 등록 완화에 대한 검토가 필요해 보인다.

[글 = 김규정 부동산 연구위원 / 우리투자증권 100세시대연구소]