대출 규제 강화에, 서울 아파트 갱신계약·갱신청구권 사용비중 확대

전셋값 상승세가 1년 4개월 이상 지속하는 가운데 9월부터 정부의 대출 규제가 강화하면서 매매뿐만 아니라 전·월세 시장에도 영향을 미치고 있다. 전세자금대출을 받기 어려워지면서 신규 대신 갱신계약 비중이 확대되고 계약갱신청구권 사용비중도 늘어난 것이다.

또한 전세 갱신계약을 하면서 종전 계약보다 보증금을 올려주는 증액갱신이 늘어나면서 2년 전 전세시장의 문제로 지적된 역전세난은 어느 정도 완화했으나, 임차인의 자금 마련 부담은 더 커진 것으로 나타났다.

8일 국토교통부 실거래가시스템 분석 결과 3분기에 계약된 서울 아파트 전·월세 거래의 갱신계약 비중은 31.2%를 기록했다. 이 기간 거래된 전·월세 계약의 10건 중 3.1건은 기존 집주인과 갱신계약을, 6.9건은 새로운 집주인과 신규 계약을 체결한 셈이다.

4분기는 아직 거래 신고물량이 적지만, 12월 현재까지 신고된 전·월세 계약의 36.7%가 갱신계약이다.

서울 아파트 전·월세 거래의 갱신계약 비중은 지난해 분기별 평균 27~29% 선이었으나, 올해 1·2분기에는 각각 30.1%를 기록하는 등 30%를 웃돌고 있다.

월별로는 갱신계약 비중이 7월 30.8%, 8월 30.1%에서 대출 규제가 본격화한 9월에는 33.0%로 확대됐고, 10월은 현재까지 34.4%를 기록 중이다.

지난해 7월부터 전셋값 상승세가 1년 4개월 이상 지속하는 가운데 올해 9월 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되고 시중은행이 가계부채 총량 관리를 위해 1주택자 등이 전세자금대출을 제한하면서 신규로 전세를 얻기보다는 기존계약을 유지하려는 임차인이 늘어난 것이다.

이 중 순수 전세거래의 갱신계약 비중은 8월 31.1%에서 대출 규제가 강화된 9월에는 35.4%, 10월에는 36.0%로 증가했다. 11월은 지금까지 신고된 전세계약의 38.7%가 갱신계약이다.

다만 신규 아파트 전세계약의 잔금납부기간이 통상 2개월가량 소요되고 그만큼 거래신고나 확정일자 신고가 지연되는 것을 고려하면 최종 수치는 이보다 줄어들 것으로 보인다.

월세계약은 9월까지만 하더라도 갱신계약 비중이 28.7%로, 전월 28.7% 수준이었으나 10월 들어 32.1%로 뛰었다. 최근 전세대출이 어려워지자 재계약을 하면서 전세금 인상분을 월세로 전환한 수요가 늘어난 것으로 풀이된다.

지난해보다 감소세를 보이던 계약갱신청구권 사용비중도 다시 늘고 있다. 갱신청구권은 계약기간 2년을 더 거주할 수 있는 임차인의 권리로, 전셋값 인상률이 5% 이내로 제한되고 계약기간 내 한번만 사용할 수 있다.

분석 결과 1분기 29.5%, 2분기 27.9%였던 전·월세 거래의 갱신청구권 사용비중은 3분기에 30.2%로 확대됐다. 재계약 10건 가운데 3건은 임차인이 갱신권을 쓴 것이다.

월별로 보면 7월 28.3%, 8월 29.2%까지는 상반기의 흐름이 이어졌으나, 9월 대출 규제 이후 갱신청구권 사용비중이 33.7%로 눈에 띄게 증가한 것으로 나타났다. 10월은 현재까지 신고된 갱신계약의 39.1%가 갱신권을 사용했다.

이 가운데 전세계약의 갱신청구권 사용비중은 8월 30.5%에서 9월 32.3%, 10월에는 37.5%로 증가했다.

월세는 전세보다 갱신청구권 사용비중이 더 높았다. 8월 27.0%에서 9월에는 35.9%, 10월에는 41.7%가 갱신청구권을 썼다.

김지연 부동산R114 책임연구원은 "전셋값 상승세가 이어지면서 매달 지불하는 월세 부담을 줄이기 위해 임차인들이 적극적으로 갱신권을 사용한 것으로 보인다"고 말했다.

전셋값 상승세가 이어지면서 임차인들은 갱신계약을 할 때 종전 계약보다 보증금을 올려준 경우가 많았다.

3분기 재계약을 맺은 전세계약의 평균 갱신보증금은 5억7903만원으로, 종전 보증금 5억6215만원에서 평균 1688만원 올랐다. 갱신계약 보증금이 종전 계약보다 평균 3% 높은 것이다.

지난해까지 서울 아파트 전세 갱신계약의 갱신보증금은 종전 보증금보다 낮은 경우가 많았다. 집주인이 재계약을 하면서 임차인에게 보증금 차액을 일부 반환해준 것이다.

실제 지난해 3분기 갱신계약의 갱신보증금은 평균 5억6353만원이고 이들 계약의 종전 보증금은 5억9784만원으로, 집주인이 임차인에게 평균 3431만원(-5.73%)의 보증금 차액을 돌려줬다.

지난해 4분기에도 집주인은 임차인에게 평균 1575만원(-2.5%)의 보증금을 반환해야 했으나, 올 들어서는 임차인이 집주인에게 보증금을 올려주는 상황이 됐다.

현재까지 신고된 올해 4분기 갱신계약 보증금은 3분기보다 높은 평균 5억9844만원으로, 종전 보증금 5억7294만원에 비해 2550만원(4.45%)을 올려주면서 임차인의 자금 부담이 커진 모습이다.

특히 올해 3분기 갱신청구권을 쓰지 않은 갱신계약의 보증금은 5억6236만원으로, 종전 보증금 5억3210만원에서 평균 3026만원(5.68%) 올려준 것으로 나타났다.

이에 비해 갱신청구권을 사용한 경우는 올 들어서도 종전 보증금보다 낮은 감액갱신을 한 경우가 많았다.

올해 3분기 갱신청구권을 사용한 갱신계약의 보증금은 평균 6억1637만원으로, 종전 보증금 6억2947만원보다 1310만원(-2.08%) 낮았다. 갱신청구권을 쓴 임차인보다 쓰지 않은 임차인의 보증금 인상 압박이 더 큰 것이다.

이 때문에 올 들어 전세 갱신계약에서 보증금을 올려주는 증액갱신의 비중은 매분기 늘고 있다.

3분기 전세 증액갱신 비중은 64.1%로, 2분기 56.5%보다 큰 폭으로 증가했다.

특히 갱신청구권을 사용한 계약은 증액계약이 46.2%, 감액계약이 30.1%였으나, 갱신청구권을 사용하지 않은 갱신계약은 증액계약 비중이 72.1%(감액 11.7%)에 달했다.

전문가들은 이달 들어 새 학기 이사철이 시작된 가운데 대출 규제가 지속할 경우 임차인의 자금 부담이 더 커질 것이라고 우려하고 있다.

김지연 책임연구원은 "최근 전셋값 강세로 통상 2년 전 계약보다 보증금을 올려줘야 해 대출 규제가 부담될 수밖에 없고, 임차인의 전세 이동에도 어려움이 커지고 있다"며 "전세자금대출이 정상화돼야 임차인의 자금 마련 부담에도 숨통이 트일 것"이라고 말했다.