뉴스테이, 인지도 높아졌지만… "공공성 부족 한계"

앞으로 뉴스테이 보편화를 위해 공공성을 보완해야 한다는 지적이 나왔다. 상대적으로 높은 임대료와 사업 불확실성에 대한 정확한 해법이 나와야 안정적인 정책으로 연결될 수 있다는 의견이다.

5일 한국주택학회가 주관하고 국토교통부가 후원하는 '뉴스테이 정책 중장기 발전 방향' 세미나가 서울 프레스센터에서 진행됐다.

뉴스테이는 2015년 중산층 주거안정을 위해 도입됐다. 실제 동탄2·위례신도시 등에 등장한 뉴스테이는 높은 경쟁률을 기록하며 호응을 얻기도 했다. 최장 8년까지 안정적으로 주거할 수 있다는 점이 인기 이유로 꼽힌다.

박선호 국토부 주택토지실장은 "정부 주거정책 대상이 서민뿐 아니라 중산층까지 확대됐다"며 "창의적인 민간자본 활용으로 정부는 저소득층에 집중할 수 있는 여건이 마련됐다"고 평가했다.

이날 발표자로 나선 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장도 "뉴스테이는 임대주택을 공급하던 기존 공공중심형 모델과 차별화된 민관협력모델"이라고 설명했다.  

김덕례 주택정책실장은 뉴스테이 성과로 △임대주택 인식 전환 △주택시장 구조 변화에 대응 △새로운 주거문화 창조 △주택사업 참여주체 다양화를 꼽았다.

다만 아직 남아 있는 뉴스테이에 대한 부정적 인식 전환이 진행돼야 한다고 강조했다. 특히 사업 불확실성을 해소해 정책 지속성을 담보하는 것이 중요하다고 주장했다. 

주택산업연구원은 '민간임대주택사업 기본계획' 마련을 대책으로 제시했다. 구체적으로 주택임대관리업·종합부동산서비스업·주택금융산업 등과 연계해 활성화해야 한다는 의견이다.

뉴스테이는 8년 후 분양전환 가능 여부가 확정되지 않았다. 이에 대한 정확한 규제가 필요하다는 의견이 꾸준하게 나오고 있다. 추후 낮은 분양가로 분양받고자 하는 임차인과 높은 가격으로 투자금액을 받으려는 사업자 간 의견충돌이 가능하기 때문이다.

김덕례 주택정책실장은 공공성 확보를 위한 특정계층 비율 지정이 필요하다고 설명하기도 했다. 공급 다변화와 여러 수준 뉴스테이 공급 확대가 공공성을 확보할 수 있기 때문이다. 실제로 최근 도시정비 연계형 뉴스테이뿐 아니라 오피스텔 등 공급 다양화를 꾀하고 있지만 부족한 실정이다.

김덕례 주택정책실장은 "공유주택과 도시재생 실현을 위한 디벨로퍼 발굴이 필요한 시기"면서 "저소득층을 위한 저렴한 뉴스테이를 공급해 공공성을 강화할 수 있는 추가 대안이 필요하다"고 지적했다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원도 뉴스테이 지속가능성을 위해 공공성(정부)·수익성(민간 공급자)·부담가능성(정책 수혜자) 균형이 요구된다고 강조했다. 

그는 "뉴스테이는 시장 환경이 조성되지 않는 상황에서 공공 지원으로 시작됐다"면서도 "시장 한계 등으로 자생력은 여전히 미약하다"고 지적했다. 

이어 임대주택 활용도가 높은 미국·일본을 사례로 들며 뉴스테이 발전방향을 제시했다.

현재 미국 500개 이상 지방정부에선 임대사업자가 저렴한 임대주택(Affordable housing)을 공급하면 인센티브를 부여하는 계층혼합형 용도지역제(IZ: Inclusionary zoning)를 활용 중이다.

실제 △용적률 보너스 △유연한 주차면적 △신속한 허가 △허가 수수료 면제 등이 있다. 다양한 자금조달 지원도 동시에 지원되면서 공공성을 확보하고 있다.

일본 주택시장은 버블붕괴 이후 가격 하락과 공급물량 감소를 겪었다. 결국 일본 정부는 임대차 제도를 마련해 주택 공급 확대에 집중했다. 특히 임대사업자에게 제공되는 각종 세제 혜택이 임대주택 공급 주요 요인으로 꼽힌다.

실제로 임대사업자에게 △상속·증여세 △보유세 △소득세 감면이 제공된다. 이를 통해 개인 토지주를 주요 공급자로 유인하고 있다. 

허윤경 연구위원은 "규제 완화와 인센티브 부여는 민간사업자 유인에 필요한 조건"이라며 "개발주체와 정책목표 등 정책수단에 대한 고민이 뒤따라야 할 것"이라고 설명했다.