전세가격 상승 주요요인 '매수심리 위축'다주택자 양도소득세 중과… 파급효과 ↑

  • ▲ 2018년 상반기 주택매매·전세가격 전망. ⓒ 부동산114
    ▲ 2018년 상반기 주택매매·전세가격 전망. ⓒ 부동산114


    2018년 상반기 주택시장 전망 조사결과 소비자 두 명 중 한명은 매매가격과 전세가격 모두 보합을 유지할 것이라고 전망했다. 올 하반기 정부가 발표했던 8·2대책 등 각종 부동산규제 영향으로 당분간 지켜보겠다는 심리가 큰 것으로 풀이된다.

    특히 올 하반기 전망조사 대비 매매가격 상승 비중은 큰 폭으로 감소한 반면 하락 전망은 부쩍 늘어나 내년 상반기에 대한 시장의 불확실성을 엿볼 수 있었다.

    일단 매매가격 상승을 전망한 수요자들은 '서울 강남 재건축상승(29.63%)'과 '실수요자 매매전환(25.19%)'·'국내 경기회복 전망(22.96%)'을 이유로 꼽았다.

    정부 규제정책이 서울 강남 재건축에 집중돼 있지만 각종 제도시행을 앞두고 투자수요 쏠림현상이 예상되고, 실수요자 중심의 주택시장 재편과 국내 경기회복 경향이 뚜렷해진 만큼 부동산시장에 긍정적 영향을 줄 것이란 전망이 나온 것이다.

    전세가격이 상승할 것이라고 예견한 수요자들은 그 이유로 '매수심리 위축으로 인한 전세거주(43.65%)'를 들었다. 최근 1~2년 사이 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼 가격부담으로 전세거주를 통해 대기하는 수요가 증가할 것이란 의견이다.

    이 밖에 '전세물건 공급부족(17.13%'과 '분양을 위한 일시적 전세거주(15.47%)'도 전세가격 상승요인으로 지목됐다.

  • ▲ 2018년 상반기 주택 매매가격 전망. ⓒ 부동산114
    ▲ 2018년 상반기 주택 매매가격 전망. ⓒ 부동산114


    한편, 전세가격이 하락할 것으로 전망한 열에 여섯명은 '입주물량과 미분양 증가(64.47%)'를 핵심요소로 선택했다.

    내년 아파트 입주예정 물량이 역대 최대수준으로 예상된 가운데 미분양주택도 과거보다 늘어날 것으로 판단, 전세가격 하락요인으로 인식되고 있는 것이다.

    그 다음으로는 △매매가격 약세로 전세가격 조정(13.82%) △높은 전세가로 인한 임차보증금 반환 리스크(6.58%) 등을 전세가격 하락요인으로 내다봤다.

    올 하반기에 발표된 각종 부동산대책 중 내년 주택시장에 가장 큰 파급효과를 가져올 제도로는 '다주택자 양도소득세 중과(20.11%)'가 꼽혔다.

    8·2대책을 통해 2018년 4월 시행을 예고한 다주택자 양도소득세 중과는 현행 양도소득세 기본세율 6~40%에 10~20%p를 추가 과세하는 내용을 담고 있다. 조정대상지역 내에서 다주택자가 보유주택을 팔 경우 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p가 추가 중과된다.

    최근 1~2년 사이에 갭투자가 활발히 진행됐던 점에 비춰보면 자금여력이 떨어지는 다주택자 경우 중과제도 시행을 앞두고 보유주택 중 일부를 매도할 가능성이 높을 것으로 점쳐진다.

    더불어 '투기과열지구·투기지역 추가지정(19.14%)'에 대한 응답 비중도 높았다. 2012년 이후 6년 만에 부활한 투기과열지구와 투기지역은 지정과 동시에 14개 이상의 규제 패키지가 시행된다.

    특히 LTV·DTI 40%와 △청약 1순위 자격제한 △가점제 적용 확대 △양도세 가산세율 적용 △조합원지위 양도금지 등 폭발력 있는 규제가 시행돼 단기적인 가수요 차단에 상당한 영향력을 발휘할 것으로 보인다.

  • ▲ 정부 부동산대책 중 파급효과가 가장 큰 정책. ⓒ 부동산114
    ▲ 정부 부동산대책 중 파급효과가 가장 큰 정책. ⓒ 부동산114


    그 다음 응답으로는 △신DTI(총부채상환비율) 시행(16.50%) △DSR(총체적상환능력비율) 시행(12.62%) △중도금대출 보증요건 강화 및 보증비율 축소(9.85%) 등 10·24 '가계부채 종합대책'과 관련된 내용들이 다수를 차지했다.

    내년 1월부터 시행될 신DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출이 있는 상태에서 새로운 주담대를 받을 때 기존 주담대 이자를 포함한 모든 원리금을 반영해 DTI를 산정하는 방식이다. 따라서 다주택자가 받을 수 있는 대출한도가 지금보다 크게 줄어들게 된다.

    또한 2018년 하반기 도입되는 DSR(총체적상환능력비율)은 주담대에 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금이 포함돼 산정된다는 점에서 신DTI보다 더 강력한 대출규제로 볼 수 있다.

    반면 △재건축초과이익환수제 부활(11.65%) △다주택자 임대사업자 등록 유도(6.10%) △민간택지 분양가상한제 부활(3.74%) 등은 상대적으로 낮은 응답 비중을 차지했다.

    윤지해 부동산114 책임연구원은 "재건축초과이익환수제를 피하기 위해서는 올 12월까지 관리처분계획인가를 관할 구청에 신청해야 하는데 11월 말 현재까지 신청하지 못한 서울 재건축 사업장 대부분이 재건축초과이익환수제에 대한 규제를 피하지 못할 전망"이라고 말했다.