늘어나는 입주물량·분양물량에 경기 주택시장 체한다

예고된 '입주폭탄'에 미뤄진 분양물량이 더해지면서 내년 경기도 주택시장은 '과잉공급'에 버거울 전망이다. 역전세난에 따른 미입주 물량과 누적되는 미분양 물량에 대한 우려가 확산되고 있다.

29일 부동산114 집계 결과 내년 경기 지역 아파트 입주물량은 올해 12만8842가구보다 25.7% 증가한 16만1992가구가 될 것으로 나타났다. 이는 1990년 이후 경기 지역 입주물량으로는 역대 최대 규모다.

경기도는 10월 기준 1322만명이 거주하는 전국 최대 광역 지방자치단체로, 서울 및 수도권 부동산시장의 향방을 좌우하는 가늠자 역할을 하고 있다. 특히 내년에 입주물량이 대거 몰려있다는 점에서 시장의 최대 불안 요소로 꼽히고 있다.

시장 상황에 따라 아파트 잔금을 치르지 못하는 이들이 속출할 가능성이 가장 큰 만큼 건설업계에서도 예의주시하고 있다.

대형건설 A사 관계자는 "내부적으로 정부의 부동산 정책에 따라 집값이 하락세에 접어들 가능성이 높다고 보고 있다"며 "아파트를 분양받았던 시점보다 입주 예정시기에 집값이 많이 떨어질 경우 주택 계약자들이 계약금을 포기하는 일이 속출할 수도 있는 만큼 입주 점검을 수시로 하고 있다"고 말했다.

이 같은 우려는 역전세 문제와도 맞물린다. 전세수요가 늘지 않는 상황에서 공급이 일정 선을 넘어설 경우 수요와 공급의 원칙이 깨지면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 '역전세난'이나 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 '깡통전세'가 현실화될 수 있기 때문이다.

입주물량이 대거 몰려 있는 경기 화성시, 용인시, 평택시 등 남부권의 경우 이미 역전세 현상이 발생했다. 이들 지역은 전셋값이 2년 전 계약 당시보다 하락해 집주인들이 애를 먹고 있고, 세입자 구하기도 힘든 상황이다.

장재현 리얼투데이 팀장은 "내년부터 대출 강화와 양도소득세 중과제가 본격적으로 시행될 예정인 가운데, 분양사업이 활기를 띤 2015년부터의 물량이 부메랑이 돼 내년 1월은 앞선 어떤 해보다 훨씬 더 많은 아파트가 입주할 것으로 분석된다"며 "과잉공급 여파로 부동산 침체를 겪고 있는 경기 남부권의 경우 내년에도 입주물량이 많아 전셋값 조정과 미입주 우려가 확대될 것"이라고 내다봤다.

입주물량 확대는 신규 분양시장에도 부담으로 작용할 전망이다.

부동산114에 따르면 새해 분양 예정인 경기도 민간아파트는 모두 13만9257가구로, 광역 지자체 중에서 가장 많은 것으로 집계됐다. 올해 분양실적 7만1891가구와 비교하면 두 배 가까이 늘어난 수치다.

건설사별로는 GS건설이 2만9285가구를 공급할 예정이며 대우건설과 대림산업, 포스코건설, 롯데건설 등도 2만가구 이상 선보일 계획이며 현대산업개발과 현대건설, SK건설, 현대엔지니어링 역시 1만가구 이상 분양할 것으로 보인다.

올해 조기 대선 등 정치적 변수와 긴 연휴, 부동산 규제책에 따른 분양 시스템 개편 등 변수들로 분양일정을 늦추다보니 새해 물량 증대로 이어진 것이다. 실제로 당초 건설사들이 세웠던 올해 분양계획은 30만가구가량이었으나, 27만가구를 분양하는데 그쳤다.

미분양 리스크도 경기 지역 주택시장을 짓누를 악재로 꼽힌다.

국토교통부 자료를 보면 10월 전국 준공 후 미분양은 모두 9952가구로, 경기도는 경북(1366가구)에 이어 두 번째로 많은 1178가구의 '악성 미분양'을 보유하고 있다. 내년 분양물량이 예정대로 공급되면 준공 후 미분양 해소 역시 쉽지 않을 것으로 보인다.

이현수 부동산114 연구원은 "일부 지역의 경우 과잉공급, 미분양 리스크를 겪고 있는데다 중도금대출 규제, 금리인상 등으로 수요도 위축돼 있어 건설사들이 일정대로 내년 분양물량을 소화할 수 있을지 주목된다"고 말했다.

뿐만 아니라 문재인 정부의 부동산 정책 기조가 '규제'에 방점이 찍혀있는데다 공공임대주택, 공공지원민간임대주택 등 공적주택이 늘어날 예정인 점도 분양시장에 영향을 주는 변수로 지목된다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "공급량은 주택시장 흐름에 적지 않은 영향을 준다"며 "내년은 금리 인상의 영향이 본격적으로 나타나는데다 정부의 다양한 정책 로드맵 추진과 함께 규제의 본격적인 시행이 예정된 시기인 만큼 기대와 우려가 공존할 수밖에 없다"고 판단했다.