분양가 통제로 강남권 '로또 아파트' 등장... 착한 규제의 '역설'

서울 아파트값이 최근 3년간 큰 폭으로 증가했지만, 분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 통제로 오름폭이 크지 않은 것으로 나타났다.

5일 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 최근 3년간 평균 15.34% 증가했다.

가장 큰 폭의 상승세를 보인 곳은 24.03% 증가한 강남구다. 이어 강동구 19.75%, 강서구 19.18%, 서초구 17.21%, 송파구 16.94%, 양천구 16.68% 순이었다.

같은 기간 서울 민간아파트 분양가는 190만원 상승한데 그쳤다. 분양가격 지수로 환산할 때 2014년 12월 대비 지난해 말 서울 아파트 분양가는 9.4% 오른 것이다. 이는 서울 아파트 시세 평균 상승률과 비교해 6% 낮은 수준이다.

주택 수요층이 두텁고 고가 주택이 즐비한 강남권 등의 지역은 아파트 시세와 분양가의 상승폭 차이가 2배까지 차이났다. HUG가 고분양가로 인한 집값 상승을 우려해 분양가 통제에 나선 것이 영향을 끼쳤다는 것이 업계의 중론이다.

HUG는 분양보증 심사를 통해 신규 아파트가 1년 내 인근에서 분양한 단지의 평균 분양가를 넘지 못하도록 규제하고 있다. 1년 이내 인근에서 분양한 사업장이 없을 경우 인근 아파트 평균 매매가격의 110%를 초과하지 않는 선에서 분양가를 정하게 하고 있다. 이는 간접적으로 분양가 책정에 영향을 끼칠 수밖에 없다.

분양보증 권한을 보유한 HUG의 통제로 분양가는 안정세를 보이고 있다. 하지만 강남 등 주택 수요가 풍부한 곳에서 분양가가 시세보다 낮아 억대 시세차익이 예상된다. 소위 말하는 '로또 아파트' 양산의 부작용을 낳을 수 있다는 얘기다.

지난해 9월 서울 서초구 잠원동 '신반포 센트럴자이'의 평균 분양가는 3.3㎡당 4250만원이었다. 당초 예상됐던 4600만~4700만원보다 낮았다. 2016년 1월 분양한 '신반포 자이'보다도 분양가가 낮게 책정돼 1순위 청약경쟁률이 평균 168.08대 1을 기록했다. 로또 아파트라 불리며 경쟁이 과열된 것이다.

올해도 이 같은 로또 아파트가 강남권 위주로 등장할 것으로 전망된다. HUG의 분양가 통제가 지속될 것으로 예상되는 가운데, 강남권 재건축 일반분양이 예고된 상태이기 때문이다.

분양가격이 9억원 이상인 아파트의 경우 중도금 대출이 되지 않아 현금부자들이 청약에 뛰어들 것으로 예상된다. 이렇다보니 분양 규제로 인해 부자들에게 프리미엄이 돌아가는 모습이라는 지적이다.

업계 관계자는 "적절한 분양가 책정 유도로 시장 안정의 효과를 거둘 수 있지만, 과도한 분양가 통제가 아파트 투기 열풍을 부추기는 역효과를 낸다"며 "돈 있는 사람들에게 로또와 같은 기회를 안겨주는 부분이 있음을 유의해야 한다"고 전했다.