[기고] 셈법 복잡해진 1주택 양도소득세 비과세 규정

최근 1주택을 보유한 분들 중 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정에 대한 문의가 부쩍 늘었다.

양도소득세를 비과세 받기 위해서는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유하기만 하면 됐다. 하지만 최근 몇 년 간 세제 개편으로 그 내용이 조금 복잡해졌다.

이에 개편된 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건과 관련 규정들은 어떤 것들이 있는지 살펴보자.

◆2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 이상 거주

1주택을 2년 이상 보유해도 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 이상 거주를 해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

다만 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택과 2017년 8월 2일 이전에 무주택자인 자가 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택에 대해서는 2년 이상의 거주기간 요건을 적용받지 않는다.

◆장기보유특별공제 최대 80%를 적용받기 위해서는 2020년 양도 분부터 2년 이상 거주

일반적인 부동산의 경우 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 최대 30%까지만 적용되지만, 1세대 1주택자의 경우 최대 80%까지 적용받을 수 있다.

이러한 장기보유특별공제를 적용받기 위한 요건 중 1세대 1주택자는 2020년 양도 분부터 2년 이상 거주를 해야만 80%의 공제를 받을 수 있다.

예를 들어 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택의 경우, 거주기간 요건을 충족하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있지만 9억원 초과 고가주택의 경우 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받기 위해서는 2년 이상의 거주요건이 필요하다.

◆2021년 양도 분부터 다주택자는 최종 1주택자가 된 날로부터 2년 이상 보유

과거에는 다주택자가 기존주택을 양도하고 마지막 남은 1주택을 양도하는 경우, 마지막 남은 1주택은 보유 기간이 최초 취득일로부터 2년 이상인 경우에는 양도소득세가 비과세됐다.

즉, 다주택자가 기존주택을 모두 처분하고 남은 마지막 1주택이 보유 기간 2년 이상이라면 기존 주택 처분한 후 마지막 1주택을 즉시 양도해도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있었다.

2021년부터는 다주택자가 기존주택을 처분하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년 이상을 보유해야 양도소득세가 비과세된다.

◆조정대상지역 일시적 2주택 2년 내 양도

종전 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 그 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

다만 조정대상지역에 주택을 보유한 자가 조정대상지역에 신규 주택을 취득해 일시적 2주택자가 된 경우에는 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 1세대 1주택 특례가 적용된다.

이미 매매계약을 체결한 이후 양도소득세가 얼마정도 나올지 문의를 하는 분들이 많은데, 계약 체결 이후에는 양도소득세를 절세하기 위한 방법을 찾기가 매우 어렵다.

잘못된 세무상식으로 인해 세금 폭탄을 맞을 수도 있으므로, 매매계약 이전에 반드시 세무전문가와 충분한 상담을 통해 절세 방법을 찾는 것이 좋겠다.