세무법인 지오 대표세무사 최진관

  • 이번 정부 들어 벌써 18번째 부동산 대책이 발표됐다. 정부는 강화된 조세제도 등의 개편으로 과열된 부동산 시장을 잡으려는 의도가 다분해 보인다.

    특히 이번 개편안은 시가 15억원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출 전면 금지 등 여태껏 보지 못한 강력한 제도들이 많이 포함됐다. 이에 개편된 부동산 대책 중 양도소득세 제도와 관련된 규정들의 변화를 알아보고자 한다.

    ◆1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제 적용 시 거주요건 추가
    이전까지 1세대 1주택자는 거주기간에 상관없이 보유기간 기준으로 최대 10년 보유 시 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있었다.

    그러나 개선안에는 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제율을 최대 80%로 유지를 하되, 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 적용, 보유기간과 거주기간이 모두 10년 이상을 충족해야 최대 80%를 공제받을 수 있도록 그 요건을 강화했다.(2021년 양도 분부터 적용)

    ◆조정대상지역 일시적 2주택자에 대한 전입요건 추가 및 중복보유기간 단축
    조정대상지역에 대한 양도세 비과세 규정도 변경된다.

    기존 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 기존주택을 양도하는 경우 1주택자로 보고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받았지만 개선안으로 인해 조건이 까다로워진 것이다.

    개선안에 따르면 2019년 12월 17일 새로 취득하는 신규주택부터 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 적용받는다.

    다만, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장할 수 있다.

    ◆등록임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
    기존 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받았다.

    단, 소득세법과 민간임대주택법에 따른 주택임대사업자등록을 한 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

    개선안은 미등록 1주택자와의 형평성 문제를 개선하기 위해 2019년 12월 17일부터 새로 임대등록을 한 주택의 경우 해당 임대주택도 거주기간요건 2년을 충족해야만 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있도록 변경했다.

    ◆조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과시 주택 수에 분양권도 포함
    현재 조합원입주권의 경우 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 포함하고 있으나 분양권의 경우 주택 수에 포함하지 않았다.

    개선안은 2021년 양도 분부터 분양권도 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 포함하기로 하여 다주택자들의 세부담을 더욱 강화한다.

    ◆2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상
    이전까지 주택 외 부동산의 경우 보유기간 1년 미만의 경우 50%, 1년 이상 2년 미만의 경우 40%, 2년 이상의 경우 기본누진세율(6~42%)을 적용하고 있는 반면, 주택의 경우에는 보유기간 1년 미만의 경우 40%, 1년 이상의 경우 기본누진세율(6~42%)을 적용했다.

    하지만 개선안은 2021년 양도 분부터 주택의 보유기간별 세율을 현행 주택 외 부동산과 동일하게 적용하여 단기 양도하는 주택의 경우 세부담을 더욱 강화한다.

    ◆조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제
    다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택자는 10%, 3주택 이상인 자는 20% 세율을 중과하고 장기보유특별공제 적용도 배제하고 있다.

    하지만 이 경우 다주택자의 세부담이 있다는 점을 감안해 일시적으로 완화해 준다. 이는 다주택자들이 매물을 내놓기 위한 유인책으로 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하고, 장기보유특별공제를 적용한다.

    앞서 설명했듯이 12·16 부동산 대책은 정부의 계속된 규제로 인해 납세자들의 법적 안정성은 상당히 침해됐다고 생각된다. 이제는 조세전문가들도 조정대상지역에 대한 주택 양도에 대해 사전 검토없이 세무상담을 하기에 부담스러울 정도로 그 내용은 굉장히 복잡해졌다.

    양도소득세를 사전에 검토하지 않고 매매계약을 체결했다가 세금 폭탄을 맞을 수도 있으므로, 매매계약 이전에 반드시 세무전문가와 충분한 상담을 통해 절세 방법을 찾는 것이 좋겠다.

  • ▲ 세무법인 지오 대표세무사 최진관
    ▲ 세무법인 지오 대표세무사 최진관

    세무법인 지오 대표세무사 최진관<약력>
    現) 세무법인 지오 대표세무사 (2014년 ~ 현재)
    前) 우리은행 소속 세무사 (고액자산가 컨설팅 경력 9년) (2006년~2014년)
    前) 전국은행연합회 세무전문위원회 실무위원 (2007년~2009년)
    KBS 9시 뉴스, KBS 경제타임, 연합뉴스 외 각종 TV방송 출연
    매일경제, 한국경제, 중앙일보, 파이낸셜뉴스, 문화일보, 뉴데일리 외 주요 언론사 기고 다수
    국세청, 한국금융연수원, 한국예탁결제원, 우리은행, 삼성생명 등 세무강의 다수