세무법인 지오 대표세무사 최진관

  • 다주택 고액자산가들이 종합부동산세를 회피하기 위해 부동산 관리신탁을 이용하는 사례가 늘고 있다.

    종합부동산세 납세의무자는 지방세법상 재산세 납세의무자인데, 2013년 지방세법 개정으로 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기‧등록된 신탁재산의 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 실질적 소유자인 위탁자가 아니라 형식상 소유자인 수탁자가 재산세 납세의무자로 변경됐기 때문이다.

    그렇다면 부동산 신탁을 활용하는 경우 종합부동산세는 얼마나 줄어드는 것일까?

    2018년 개정된 종합부동산세 과세표준 구간별 세율에 따르면 3주택 이상이거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우에는 2주택 이하를 소유한 경우보다 최대 0.5% 포인트 높은 누진세율을 적용한다.

    따라서 다주택자는 1주택만 본인이 보유하고 나머지 주택을 신탁사에 신탁하는 경우 누진세율을 회피할 수 있어 종합부동산세 부담이 줄어들게 된다.

    예로 주택공시가격이 10억원(A), 15억원(B), 20억원(C)인 주택을 3채 보유한 경우, 본인 명의로 모두 보유하는 경우에는 종합부동산세를 약 6000만원 정도 부담한다.

    하지만 C주택만 본인이 보유하고 A, B주택을 신탁사에 신탁한 경우 종합부동산세는 약 3000만원으로 부담세액이 절반 정도 줄어들게 된다.

    주택공시가격이 10억원(E), 15억원(D)인 조정대상지역 내 2주택을 보유한 경우 본인 명의로 모두 보유했을 때 종합부동산세는 약 1800만원 정도 부담한다.

    그러나 D주택만 본인이 보유하고 E주택을 신탁사에 신탁한 경우 종합부동산세는 약 300만원으로 부담세액은 1500만원 정도 줄어들게 된다.

    이처럼 고가의 다주택을 보유하고 있는 경우 신탁을 이용하면 절세 혜택을 누릴 수 있다.

    즉, 신탁을 이용해 1세대 1주택자만 혜택받을 수 있는 3억원의 추가 공제를 적용받을 수 있고, 다주택 보유에 따른 누진세율도 회피할 수 있다.

    다만, 신탁사에 소유권만을 신탁하는 을종관리신탁의 경우 연간 약 0.1%~0.6% 정도의 수수료가 발생하기 때문에 종합부동산세 절감액과 신탁수수료를 비교해 부동산 신탁을 고려해야 하겠다.

    최근 정부에서는 부동산 신탁이 다주택자의 종합부동산세 회피 수단으로 악용되고 있다는 지적에 따라 신탁제도 관련 세제 개편을 진행 중이다.

    하지만 관련 법령이 개편된다고 하더라도 당장 시행되기까지 시간이 걸린다는 점, 재산세와 종합부동산세의 과세기준일이 매년 6월 1일인 점 등을 감안하면 마지막 절세 기회가 남아있는 셈이다.

  • ▲ 세무법인 지오 대표세무사 최진관
    ▲ 세무법인 지오 대표세무사 최진관

    세무법인 지오 대표세무사 최진관<약력>
    現) 세무법인 지오 대표세무사 (2014년 ~ 현재)
    前) 우리은행 소속 세무사 (고액자산가 컨설팅 경력 9년) (2006년~2014년)
    前) 전국은행연합회 세무전문위원회 실무위원 (2007년~2009년)
    KBS 9시 뉴스, KBS 경제타임, 연합뉴스 외 각종 TV방송 출연
    매일경제, 한국경제, 중앙일보, 파이낸셜뉴스, 문화일보, 뉴데일리 외 주요 언론사 기고 다수
    국세청, 한국금융연수원, 한국예탁결제원, 우리은행, 삼성생명 등 세무강의 다수