文한마디에 1주만에 '뚝딱'...22번째 7.10대책 실효성은?

10일 발표된 7.10 부동산 대책의 핵심은 3주택 이상 보유자와 조정지역대상내 2주택 보유자에 대한 증세다. 비조정대상지역이나 1주택자에 대한 세금 부담 상향은 포함되지 않았다.

정부가 12.16 대책에서 밝힌 1주택자 종부세율을 최대 0.3%p 인상한다는 계획이 백지화된 것이 대표적이다. 실거주자에 대한 보호를 최대한 확보한 조치로 해석된다.

이번 조치에 따라 다주택자가 단기 투자로 부동산 수익을 얻는 것은 쉽지 않을 것으로 정부는 판단하고 있다.

정부 발표에 따르면 1년 미만 보유 주택을 매각할때 양도소득세율은 기존 40%에서 70%로 대폭 오른다. 2년 미만 보유분도 기본세율을 적용하던 것에서 60%로 일괄 적용키로 했다. 다주택자 중과세율도 강화돼 2주택자는 10%p 가산에서 20%p로 강화되고 3주택 이상자는 20%p에서 30%p로 상향됐다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "양도소득세율을 12.16대책보다 더 강화했고 지방소득 10% 가산까지 감안한다면 단기차익을 거두기 쉽지 않을 것"이라며 "다주택자의 경우 단기보유에 따른 부동산투자에 따른 이익이 발생하지 않도록 하는게 정부의 판단"이라고 설명했다.

보유세도 대폭 올려 양도소득세 감면을 위해 버티는 것도 쉽지 않도록 했다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 종합부동산세율을 현행 0.6~3.2%에서 1.2%~6.0%로 올렸다. 공시가격 현실화율 75~85%, 공정시장가액비율 95%를 적용할 경우 시가 8억원에서 12억2000만원까지 주택에는 0.6% 세율에서 1.2%로 두배 오른다.

정부안대로 법안이 통과될 경우 시가 30억원 아파트를 보유한 다주택자는 종부세 3800만원을 내야하고 50억원짜리 아파트는 1억원 이상이 부과된다. 기존 납부액의 2배 이상 인상된 수준이다.

보유세인 종부세를 인상하면서 거래세인 양도소득세도 올려 부동산거래가 위축되고 매물잠김 현상이 발생할 것이라는 지적을 대비해 양도소득세 인상 적용은 내년 6월1일 계약분부터 적용키로 했다. 홍 부총리는 "투기적 수요를 근본적으로 차단하기 위해 보유세와 함께 양도세도 올리지 않을 수 없었다"며 "매물잠김에 대한 부작용을 막기 위해 1년간 유예기간을 설정했고, 그때까지 주택을 매각하라는 사인으로 받아들여주면 좋겠다"고 강조했다.

문재인정부 들어 실시된 임대사업자에 대한 세제혜택이 폐지된 것도 예민한 부분이다. 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 제도가 폐지되고 장기임대 유형은 의무기간이 8년에서 10년으로 늘어났다. 임대사업자 등록을 통해 받을 수 있던 양도소득세, 취득세, 종부세 혜택이 사라져 반발이 예상된다.

홍 부총리는 "임차인을 위해 시행된 임대사업자 제도가 일부 부동산 투기활용 등 주택시장에 안정을 저해한다는 지적이 있었다"고 말했다.

기존 등록주택은 등록말소 시점까지 세제혜택이 유지되지만 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소된다.

정부의 이번 조치는 문재인 대통령이 지난 2일 "다주택자에 대한 세금 부담을 더 강화하라"는 지시에 따른 것이다. 불과 1주일만에 뚝딱 마련된 대책인 만큼 실수요자에 대한 세부담 완화나 공급확대 대안은 부족하다는 지적이 나온다.

무주택 실수요자를 위한 특별공급 물량이 늘어나고 민영주택에도 도입하기로 했지만 민간택지의 경우 7%에 불과해 수혜자는 많지 않을 것으로 보인다. 특별공급 소득기준도 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)로 늘렸지만 분양가 6억원 이상만 적용돼 저가 아파트에는 해당하지 않는다.

공급확대 계획은 더 부실하다. 홍 부총리를 팀장으로 하는 주택공급활대 TF를 꾸리고 근본적인 대안을 찾겠다고 했지만 공공택지를 활용한 사전청약 물량을 3만호 만들겠다는 추상적인 계획을 내놓는데 그쳤다.

그나마 공급확대를 한다는 곳도 수도권 지역에 한정돼 실제 수요자들이 얼마나 혜택을 볼 지는 미지수다.

통계청의 주택건설 인허가실적을 보면 2015년 서울시에서 주택건설을 허가받은 사업은 총 10만1235호에서 2016년 7만4739호로 뚝 떨어졌고, 2018년 6만5751호, 2019년 6만2272호로 해마다 줄어들고 있다.

지난해 서울에 공급된 물량은 전국 공급물량 48만7975호의 12.7%에 불과하다. 수도권 전체에 공급된 물량이 27만2226호로 전체의 55.8%를 차지하는 것과 대조적이다. 올해 4월까지 서울시가 인허가한 누적물량도 1만8025호에 그친다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 여러 대책을 내놨지만 시장 반응이 잘 받아들여지지 않은 중요한 이유는 공급대책의 부재"라며 "어떤 대책을 내놔도 공급이 부족하고 수요가 많으면 가격은 오르게 돼 있다"고 했다. 권 교수는 "서울 도심지 노후 주택 재개발·재건축 사업 재개나 용적률 등 규제를 완화해야 한다"며 "주택청약제도도 세대별로 안배해서 개선할 여지가 있다"고 했다.