김상훈 의원 분석, 임대가구 90.4% 보증금 반환 여력 '충분'갭투자 극히 일부에 불과, 전체 임대 전월세 동반 상승 우려
  • ▲ 전세 품귀와 전셋값 폭등 현상이 지속되고 있는 지난 18일 잠실의 한 아파트 단지 상가 내 부동산에 매물 정보란이 텅 비어 있다.ⓒ연합뉴스
    ▲ 전세 품귀와 전셋값 폭등 현상이 지속되고 있는 지난 18일 잠실의 한 아파트 단지 상가 내 부동산에 매물 정보란이 텅 비어 있다.ⓒ연합뉴스
    부동산 임대를 준 집주인 10명중 6명은 자신의 금융자산 처분만으로 세입자의 임대 보증금을 돌려줄 수 있는 것으로 나타났다. 또 임대인 10명중 9명은 임차계약이 마무리되면 보증금을 반환할 여력이 있었다.

    대부분 임대인이 충분한 자산여력을 갖고 전월세를 내주고 있다는 것이다. 소위 투기로 불리는 갭투자는 일부에 불과해 정부의 극단적 임대차법 시행이 정상적인 부동산 임대시장을 혼란스럽게 만들었다는 지적이 나왔다.

    23일 김상훈 국민의힘 의원이 통계청 가계금융복지조사 마이크로데이터를 분석한 자료에 따르면 지난해 임대보증금 부채가 있는 326만8000여가구중 보유한 금융자산이 세입자에게 받은 임대보증금보다 많은 가구는 193만7000여가구로 59.3%에 달했다. 금융자산은 예금이나 펀드, 주식, 채권 등 단기간에 현금화할 수 있는 자산을 가리킨다. 집주인이 언제든지 세입자의 보증금을 돌려줄 수 있다는 얘기다.

    또 금융자산이 보증금보다 같거나 적은 133만800여가구(40.7%)중 101만7000여가구(31.1%)는 원리금 상환액을 가처분소득으로 나눈 DSR이 40% 미만으로 차입 여력이 충분한 것으로 나타났다. 부동산을 임대를 준 집주인 90.4%가 임차계약이 마무리되면 큰 무리없이 보증금을 반환할 수 있다는 것이다.

    실제로 부동산 임대가구의 평균 금융자산은 1억7768만원인 반면 평균 임대보증금은 1억3133만원보다 훨씬 많았다. 임대가구의 60.1%는 소득4분위(6977만원)에서 5분위(1억3754만원)로 고소득층이었으며 자산 평균 10억4574만원에 실물자산 또한 평균 8억6805만원을 보유한 것으로 나타났다.

    임대가구의 평균 부채는 2억5084만원(금융부채 1억1951만원)에 평균 임대보증금은 1억3133만원이었다. 임대가구의 총자산 대비 총부채 비율은 23.9%로 낮은 수준이었으며 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 넘는 가구는 1만310가구로 0.31%에 불과했다. 80%이상으로 범위를 넓혀도 3.2%(10만6155가구)에 그쳤다.

    이들의 금융기관 대출 여력을 알 수 있는 DSR비율은 임대가구의 80.6%는 40% 아래도 양호 기준을 충족했고 19.4%(63만5824가구)만 40%를 넘었다.

    하지만 정부가 임차인의 권한을 지나치게 확대하는 임대차3법을 강행하면서 안정적 자산을 가진 집주인들이 여기에 대응해 전월세가를 올릴 여지가 커졌다고 김 의원은 지적했다. 자산여력이 부족한 일부 소수의 갭투자자들은 어쩔수없이 투기매물을 내놓을 밖에 없겠지만 대부분 임대인들은 자산여력을 무기로 계약갱신청구권·전월세상한제 등 리스크를 임대보증금에 반영해 크게 올릴 것이라는 전망이다.

    김 의원은 "임대차3법 통과이후 국토부는 서울 갭투자 비율을 거론하며 전세금을 반환하고 전월세가를 올리는 사례가 적을 것이라 했지만 이는 희망사항에 그칠 가능성이 크다"며 "기초자료를 재검토해 실수요자의 주거부담을 완화할 보완정책이 필요하다"고 지적했다.