[2.4공급대책]'변창흠표 1호' 주택정책, 시장 안정될까…양은 긍정, 지속성은 우려

정부가 전국 대도시권에 83.6만가구를 새로 짓는 주택공급방안을 내놓았다. 문재인 정부들어 25번째 대책이자 변창흠 국토교통부 장관 취임후 첫 작품이다.

정부는 4일 관계부처 합동으로 2025년까지 서울 32만3000가구를 포함해 전국에 83만6000가구를 새로 짓는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 확대방안'을 발표했다.

서울 32만3000가구는 분당신도시 3배에 달하는 규모로 강남3구 아파트수와 비슷한 수치다. 지난해 서울에서 공급된 주택물량이 5만800가구에 불과했던 점을 감안하면 엄청난 물량이다.

공급부지는 공공이 주도하는 다양한 방식이 도입된다. 대표적으로 주민이 희망하고 토지주 등 2/3이상 동의하면 사업이 확정되는 '도심 공공주택 복합사업'이 새로운 모델로 제시됐다.

또 공공시행 재건축에는 초과이익환수제나 조합원 2년 실거주의무를 적용하지 않고, 역세권에는 용적률을 700%까지 높이기로 했다. 여기에 공공분양 일반공급 물량도 전체 30%로 늘었다.

신규택지지구도 새롭게 선정된다. 수도권에만 61만가구가 넘는 신규물량이 제시돼 수도권 주택공급 규모는 총 188만8000가구로 늘어날 전망이다.

일단 전문가들은 이번 대책에 긍정적 시그널과 함께 우려의 목소리를 냈다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 "이번 대책은 재건축·재개발은 물론 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 도심지역내 가용 가능한 토지를 확보해 다각도로 개발하겠다는 것"이라며 "여기에 공공 재건축 방식을 선택할 경우 그동안 걸림돌로 작용했던 재건축초과이익환수제에서 제외토록해 재건축 공급 물꼬가 트일 것으로 보인다"고 전망했다.

이어 "계획대로 속도감 있게 추진될 경우 무주택자 심리안정에 기여할 것"이라며 "수요자가 선호하는 분양주택을 중심으로 확대하고, 공공분양에서 추첨제를 도입한 것 또한 청약대기수요를 늘려 기존주택 수요분산이 예상된다"고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표는 "분양주택 중심의 공급 등 시장의견이 상당부분 담겨있고, 공공참여 정비사업 경우 재건축초과이익환수제를 면제하는 등 도시를 바라보는 관점이 기존과 달리 전문가적"이라며 "다만 무주택자에게 차별성 없는 품질의 저렴한 주택이 공급될 수 있을지 의문이고, 만약 그렇지 않다면 사회적 격차를 해소하긴 한계가 있다"고 꼬집었다.

최신영 리얼투데이 실장은 "공공참여 재건축·재개발 규제가 완화된 점은 환영하지만 민간개발에 대한 규제는 그대로라는 점에서 시장참여율이 높을지 의문"이라며 "또한 토지소유자에게 적정한 수익을 보장한다고 하는데 정부와 토지주간 갭차이가 있는만큼 마찰을 피하긴 어려울 것"이라고 예고했다.

이와함께 대책에 따른 부작용도 우려 되는 대목이다.

박원갑 수석전문위원은 "해당지역 사업대상을 제외하고 지구지정이 중단될 수 있는 만큼 묻지마 투자는 신중해야 할 것"이라며 "또한 대규모 도심개발에 따른 투기적 수요를 차단하고 단기적 불안은 어떻게 진정시키느냐가 관건"이라고 조언했다.

송승현 대표는 "오늘 발표된 대책들이 짧은기간내 결과물을 내놓기 어려운 만큼 시장에 긍정적 시그널을 지속적으로 보내줘야 한다"면서 "이것을 해결하지 못하면 토지가격만 상승시키는 부작용이 발생할 수도 있다"고 지적했다.
 
최신영 실장 역시 "신규 공공택지 지정으로 수도권은 물론 5대광역시 도심권 인근 땅값이 상승할 것"이라며 "부동산규제로 인해 시중자금이 풍부한 상황에서 투자수요가 토지로 향할 수도 있다"고 염려했다.

반면 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 고밀도개발로 인한 주거환경 저해소지를 꼽았다.

이은형 책임연구원 "주거지역을 고층화하다 보면 거주환경이 저해될 가능성이 높다"면서 "따라서 첫 번째 사업지서 발생한 민원과 문제점을 다음 사업지에서 보안하는 식으로 선순환 개발, 즉 템포와 완급을 조절할 필요성이 있다"고 제시했다.