[단독] 중국인만 6만 가구인데 … 양도세 중과 외국인 주택은 '사각지대', 내국인 역차별 논란

오는 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 외국인 주택 소유자에 대해선 동일한 법적 잣대가 주어지지 않는다는 지적이 나온다. 외국인 '가구 단위 판정'·'해외 체류자 확인 한계' 등 제도적 한계와 허점이 속속 드러나면서 정작 '내국인만 옥죄고 있다'라는 논란이 시장 안팎에서 확산되는 분위기다.

13일 국토교통부 자료에 따르면 지난해 6월 기준 외국인 소유 주택은 10만4065가구, 소유 외국인은 10만2477명으로 확인됐다. 시도별로는 72.5%에 달하는 7만5484가구가 수도권에 집중됐고 이 가운데 서울이 2만4186(23.6%)가구를 기록했다. 

국적별로는 중국인이 5만8896가구로 가장 많았고 △미국(2만2455가구) △캐나다(6433가구) △대만(3392가구) 순으로 이어졌다. 

주택 수별로는 1주택자가 9만5717명으로 가장 많았다. 2주택자는 5421명, 3주택자 이상은 1339명이었다.

법원등기정보광장 소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황을 보면 지난해 기준 외국인 집합건물 매수 신청 건수는 1917건으로 2020년 2195건 이후 최고 수치를 나타냈다. 

특히 총 매매 건수 중 40%에 달하는 740건은 모두 강남3구(강남·서초·송파)·용산구·한강벨트(마포·성동·광진·강동) 지역에 집중된 것으로 나타났다.

소득세법상 국내 주소를 두거나 183일 이상 거주한 외국인은 거주자로 분류된다. 이들은 내국인과 동일하게 과세 받으며 5월 9일 이후 주택 매도 시 양도세 중과 유예 적용 대상에 포함된다.

문제는 외국인 경우 가구 단위 다주택 여부 산정이 어려워 중과 유예와 관련 법망을 빠져나갈 가능성이 높다는 것이다. 

다주택자 산정 시 필요한 '가구' 개념이 외국인에겐 법적으로 성립하기 어렵다는 것이다. 외국인 가족은 해외 체류가 일반적이며 혼인·자녀 관계를 국내 행정망을 이용해 자동 확인할 수도 없다. 국세청 역시 자발적 신고에 의존할 수 밖에 없는 구조다. 

외국인은 국내 체류기간 별 가구원 변동성이 잦기 때문에 가구 기준으로 주택 보유현황을 관리하기가 쉽지 않은 것도 사각지대가 발생하는 이유로 꼽힌다.

또한 외국인 경우 주택 양도 직전 비거주자로 전환하거나 해외 거주 가족 명의를 이용해 국내 주택 수 산정에서 자연히 제외될 수 있다는 구조적 한계도 존재한다.

결과적으로 한 가구가 여러 채를 보유한 다주택자임에도 서류상 1주택자로 분류돼 중과를 피하는 사례가 발생할 수 있다는 것이다.

외국인 주택 구매와 관련된 법리 문제는 비단 한국만의 문제는 아니다. 주요 선진국들은 일찍이 외국인 대상 부동산 매입을 엄정히 규제해왔다.

일반적으로는 세금을 통한 직접적 규제가 있다. 캐나다 온타리오·밴쿠버 등 인구 밀집지역은 외국인 대상 투기세를 25% 부여하고 실거주자가 아니면 소위 '빈집세'도 부과해야 한다. 또한 2027년까지 외국인 주택 매입 자체를 전면 금지하기도 했다. 

싱가포르는 주택 수 계산 논쟁 자체를 무력화하기 위해 외국인 양도 시 보유 기관과 무관하게 초고율 세금 60%를 적용하고 있다.

호주 경우 외국인은 신축에 한해 주택을 구매할 수 있도록 제한하고 정부 승인을 의무화했으며 거주 목적을 상실할 시 의무 매각하도록 규정했다. 

전문가들은 사각지대를 해소하지 않은 채 규제만 강화할 경우 내국인 역차별 논란과 조세제도에 대한 신뢰 저하 문제가 불거질 수 있다는 지적이 나온다.

유호림 강남대 세무학과 교수는 "양도세 관련 규정 중 외국인 국내 유입목적 등 주거형태에 관한 상세한 규정을 보완할 필요가 있다"며 "규제의 연속이 아닌 세부적인 입법 보완이 선례돼야 하는 상황"이라고 강조했다.

익명을 요구한 한 세법 전문가는 "국적 기준이 아닌 실질거주·지배기준을 강화하는 방향으로 과세 체계를 손질하는 것이 중요하다"며 "조세조약 범위 안에서라도 국내 보유주택 합산기준을 명확히 하고 거주 판정 요건을 구체화하는 입법이 필요하다"고 제언했다.