'마통' 쓰면 주담대 한도 준다…서울 아파트 83% 대상

금융당국이 29일 발표한 가계부채 관리대책의 핵심은 '상환능력'에 방점이 찍혔다. 

개인의 상환능력 범위를 벗어난 대출은 조이고, 미래소득을 갖춘 젊은층·무주택자에게는 대출한도를 늘렸다. 

하지만 신용대출 한도 감소에 따라 실수요자들의 내 집마련은 더어려워질 것이란 관측도 나온다. 

당장 오는 7월부터 서울 등 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과주택 구입을 위한 주택담보대출을 진행할 때 각 개인에게는 부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된다. 

DSR은 무분별한 부동산 담보대출을 막기 위해 도입된 장치로 총부채원리금상환비율의 약자다. 

1년 간 갚아야할 대출원금과 이자를 합한 연간 원리금 상환액과 연소득을 비교한 지표다. DSR비율이 높을수록 소득대비 상환할 대출원금과 이자가 많음을 의미한다.   

지금껏 투기·과열지구내 9억원 초과주택과 연소득이 8000만원이상인 고소득자에 한해 DSR한도 40%를 적용해왔다. 

그러나 지난해 4분기 가계대출 증가율이 8%에 육박하자, 금융당국은 총 대출 규모를 줄이기 위해 대출 옥죄기에 들어갔다.

당장 1단계로 7월부터 전체 규제지역(투기·투기과열·조정대상)의 시가 6억원을 초과하는 주택에는 DSR 40%가 적용된다. 서울 아파트의 83.5%, 경기도 아파트의 33.4%가 규제대상이다. 

2단계 규제 확대는 내년 7월부터 총 대출액 2억원 초과를 대상으로, 3단계는 2023년 7월에는 총대출액 1억 초과 차주에 대해서도 DSR 40%가 적용된다. 

7월부터 신용대출이나 마이너스통장이 있다면 수도권 등 규제지역서 6억원이 넘는 주택을 구입할 때 주담대 한도가 줄어들 수밖에 없게 된다. 

예를 들어, 연봉이 5000만원이고 주담대 2억(30년 만기, 연이율 3%)을 보유한 직장인에 DSR 40%규제를 적용하면 총 6000만원 정도의 신용대출이 가능하다. 

이번 규제가 없었더라면 각 금융기관별 DSR규제가 적용돼 은행의 신용대출 한도액에 따라 최대 1억원이상까지 대출이 가능하다. 

즉 A은행의 전체 가계대출의 DSR이 40%만 맞으면 됐을 뿐, 돈을 빌리는 개인의 40%를 일괄적으로 적용할 의무는 없었다. 

금융당국은 신용대출 DSR산정 때 실제 만기와 관계없이 일률적으로 만기 10년이 적용돼 DSR이 실제 상환능력을 반영하지 못한다고 보고 있다. 

이에 따라 오는 7월부터 적용만기를 7년으로 단축하고 2022년 7월에는 5년으로 2023년 7월 이후에는 원칙적으로 실제 약정된 만기를 적용한다는 방침이다. 

금융당국은 이날 청년층과 무주택자를 위한 구체적인 대출규제 완화안은 공개하지 않았다. 대신 주거사다리 일부안을 발표했는데 DSR산정 방식을 달리 적용하는데 초점을 맞췄다. 

DSR 산정때 '장래소득 인정기준'을 마련해 미래소득을 포함하도록 했다. 고용 노동 통계의 '예상소득증가율' 통계를 감안해 같은 소득의 중장년층 보다 최대 40%의 대출을 더 받을 수 있는 장치를 마련한 것이다.

예를 들어 월급여가 250만원인 만24세 무주택 근로자의 경우, 연이자 2.5%에 30년 만기 주담대를 받는다고 가정하면 현재 대출한도는 2억5000만원이다. 

하지만 예상소득증가율 75.4%를 적용하면 기준소득액은 4131만원으로 껑충 뛰어오른다. 현재소득에 예상소득증가율을 더한 결과다. 덩달아 대출한도 역시 3억4850만 원으로 증가한다. 장래 소득을 감안한 대출 한도는 약 1억원(39.4%)이 늘어난다. 

이세훈 금융위 금융정책국장은 "연령이 낮을수록, 대출만기가 길어질수록 대출한도 증가폭이 커질 것"이라고 설명했다. 

또 40년 정책모기지 도입으로 청년·신혼부부의 월 원리금 상환 부담 감소도 기대된다. 연 2.75% 금리의 3억원이 30년 만기일 경우 월 원리금 상환은 122만 원이다. 만기가 40년으로 늘게 되면 원리금은 104만 원으로 15.1%가 감소한다.

금융당국이 '갭투자'를 잡기 위한 대출심사 기준으로 상환능력을 전면에 내세웠으나 실수요자의 피해도 우려된다. 제도 도입 시점부터 대출 한도 축소는 불가피하기 때문이다. 

이에 이세훈 금융위 금융정책국장은 "실수요자는 DSR제도가 도입되더라도 현재 대출 한도서 더이상 줄 지 않을 것"이라며 "LTV한도보다 DSR한도가 훨씬 높기 때문"이라고 설명했다. 

이어 "갭투자 같은 경우, DSR제도 도입으로 굉장히 큰 영향을 받을 것으로 예상된다"고 덧붙였다. 

이번 정책발표에 따라 오는 7월 차주별 DSR 강화 전에 미리 대출을 받는 수요가 급증할 것이란 관측이 나오고 있다. 

한 은행 관계자는 "기존 주담대 안정권으로 꼽혔던 6~9억 규모의 주택을 구입하려던 금융소비자들이 잔금을 앞당기거나, 주택을 빨리 구입하는 방식으로 대출에 속도를 낼 가능성이 높다"고 말했다. 

이어 "미리 신용대출이나 마이너스통장을 개설해 규제 전 한도를 확보하려는 움직임도 있을 것"이라 덧붙였다.