[부동산좌담]"文정부 票플리즘이 부동산시장 망쳤다"

문재인정부가 부동산시장 안정화를 위해 25번의 부동산정책을 내놨지만 집값 상승세는 누그러질 기미를 보이지 않고 있다. 올해 상반기 수도권 아파트가격은 19년만에 최고 상승률을 기록했으며 이같은 상승세는 하반기까지 이어질 것으로 관측되고 있다. 정부도 부동산정책의 실패를 사실상 인정하며 집값 안정화 의지를 다지고 있지만 여전히 근본적 해결책을 내놓지 못하고 있다는 지적이 쏟아지는 상황이다. 

뉴데일리경제가 지난 7일 부동산전문가들을 초청해 '문재인정부 부동산정책 왜 실패했나'를 주제로 좌담회를 개최했다. 이날 좌담회에서 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)와 심교언 건국대 교수는 "문재인정부가 표(票)만 의식한 포퓰리즘 정책으로 부동산시장을 망가뜨렸다"고 진단했다. 사회는 금상수 세명대 교수가 맡았다.

뉴데일리경제는 부동산시장 불안원인과 해결책을 찾기 위해 뉴데일리TV(유튜브)와 인터넷지면을 통해 좌담회를 중계한다.   

◇참석자(가나다순)
△사회 금상수 교수(세명대)

△대담 서진형 교수(경인여대, 대한부동산학회장)
△대담 심교언 교수(건국대) 

◆부동산정책 백과사전된 한국…진단오류에 미래세대 요구도 파악못해

  

◇사회(금상수 세명대교수)= 문재인 정부가 4년 동안 발표한 부동산대책이 25번 정도다. 두달에 한번꼴로 발표되면서 대한민국이 부동산정책의 백과사전이라는 이야기도 나온다. 지금까지 문재인정부의 부동산정책을 어떻게 보나.

◇심교언(건국대 교수)= 집값이 폭등했다고 하는데 언제 집값이 폭등했는지 살펴봐야 한다. 지난해 OECD(경제협력개발기구)의 주택가격지수 통계를 보면 우리나라는 OECD 평균이하의 상승률로 폭등한 것인지 아닌지 모른다. 다만 올해초 나온 통계를 보면 서울은 전세계에서 압도적으로 높다. 이런 상황을 두고 전문가들은 유동성 문제를 이야기하는데 현 정부는 다주택자 문제 또는 임대사업자 문제로 봤다. 끊임없이 진단을 잘못한 것이다. 집값폭등의 단기적 원인으로는 임대차3법을 꼽을 수 있다. 전세 가격은 지난해 7월부터 폭등한 것을 알 수 있다. 이전까지는 역대 정부 중 가장 안정적 수준이었다는 점을 보면 임대차3법이 가장 큰 영향을 줬다. 이렇게 잘못된 정책이 지속되다 보니 시장 신뢰도 상실했다. 정부가 정책을 남발하는 것이 오히려 시장을 불안하게 만들고 있다.

◇서진형(대한부동산학회장)= 현 정부는 출범 당시 부동산 투기 안정과 가격 안정을 정책 목표로 세우면서 '우리나라 주택보급률은 104%로 주택공급이 충분하다'는 진단을 내렸다. 소득수준 향상에 따른 수요가 있고 주택 멸실에 따른 수요가 있는 등 추가 수요가 많은데도 진단을 못했다. 빌라에 살고 있는 사람이 돈을 모아 아파트로 가고자 하는 시장의 수요를 완전히 무시한 것이다. 특히 서울아파트 가격이 상승한 것은 박원순 전 서울시장이 뉴타운 규제를 하면서 공급을 막았기 때문에 누적된 현상으로 본다. 국정을 담당하는 사람들이 부동산 정책을 펼때에는 미래세대를 위한 정책을 펴야 시장 안정에 도움이 된다.

◇사회= 물가상승률과 비교해 주택가격이 크게 오르지 않았다는 시각도 있다.

◇심교언= 우리나라의 주택가격지수를 추적해보면 삼십 몇년간 전국 집값은 물가상승률에 못 미친다. 서울집값은 최근 오르면서 물가상승률보다 약간 높다. 전세계적으로 보면 대도시들의 실질 가격 상승률은 대략 0.8% 정도로 서울의 경우 아파트만 보면 다른 나라에 비해 조금 높게 나타나는 편이고, 일반 주택은 상대적으로 적게 오른 편이다. 다만 국민 입장에서는 최근 서울 집값이 크게 오르니까 체감이 클 것이다. 

◆수도권 집값 19년만에 최고 상승률…'공급부족-유동성·저금리' 주원인

◇사회= 문재인 정부 4년 동안 주택 가격이 특별히 많이 올라서 양극화가 심해졌다는 이야기도 있다. 올해 상반기 수도권 아파트 가격을 보면 13% 가량 오르면서 19년만에 최고 상승률을 기록했다. 주택가격 상승 요인은 무엇인가.

◇서진형= 기본적으로 가격이라는 것은 수요와 공급에 의해 결정된다. 서울 지역 수요에 비해 박원순 전 서울시장 재임기간 주택공급이 부족했던 것이 가장 큰 원인이다. 또 경제 규모가 커지면서 유동성이 풍부해지다보니 물가상승률에 따라 재화 가격이 변화한 것이 두번째 원인이다. 경제 수준이 높아지면서 아파트라는 재화 가격이 높아진 것이다. 세 번째 원인은 저금리 기조가 지속되면서 재화가 금융시장으로 못가고 부동산시장으로 움직이고 있다는 것이다. 마지막으로 산업경제 규제에 따라 수익률을 담보하지 못하면서 부동산에 투자하는 현상이 늘어난 것이 주택 가격 상승을 이끌었다고 볼 수 있다. 

◇심교언= 집값이 상승하고 하락할 때는 결국 수요와 공급이 원인이다. 늘어난 수요를 감당하지 못한 것이다. 서울시의 경우 신축 아파트가 가격 상승을 이끌었는데 박원순 전 서울시장은 신축 아파트는 반대하고 도시재생만 강조했다. 집값이 오를 수 밖에 없었던 것이다. 정부는 서울 아파트 전체 수만 보고 충분하다고 하지만 수요가 증가하고 있는데 이를 막으니까 문제가 발생하는 것이다. 강남의 신축 아파트는 막으면서 해법을 외곽인 신도시에서 찾으려고 한다. 집값 안정화를 위해서는 강남이나 신도시나 같이 봐야 한다.

◆영끌 서울아파트거래 40%…"내집마련 가장 저렴"-"계속 오른다" 심리작용 

◇사회= 지난 5월 서울 아파트 매매건수가 5090건으로 집계됐는데 이중 2030세대의 거래가 전체의 42%로 나타났다. 2030세대의 '영끌', '패닉바잉'에 대해 어떻게 생각하나.

◇서진형= 현재 2030세대는 베이비부머 세대의 자녀들이다. 베이비부머 세대는 경제성장이 이뤄지면서 부동산가격이 크게 상승한 것을 경험한 세대다. 결국 지금 내집을 마련하는 것이 가장 저렴하다는 학습을 통해 부모의 도움을 기초로 부동산을 사는 것으로 볼 수 있다.

◇심교언= 집값이 더 오를 것이라는 기대심리도 영향을 주고 있는 것으로 보인다. 서울 부동산시장이 특이한 점은 집을 갖고 있으면 계속 오른다는 것이다. 다른 나라의 경우 새 아파트를 사면 10~20년뒤에는 가격이 떨어지는데 우리나라는 계속 오를 것이라는 기대가 있다. 전세계적으로 봤을때 이례적인 현상이다. 다만 3~4년후 대규모 물량이 공급될 경우 큰 충격이 있을 수 있기 때문에 지금부터는 신중해야 한다고 본다. 

◆공급대책 발표에도 상반기 집값 최고치…매년 계획세워 충분하단 메시지줘야 

◇사회= 문재인정부의 대표적인 주택공급대책으로 2.4대책을 꼽을 수 있지만 올 상반기 부동산가격이 가장 많이 올랐다. 국민에게 주는 정책 신뢰가 무너졌다고 볼 수 있다. 이같은 대책에 문제점이 있다면.

◇서진형= 앞서 수요와 공급에 대해 이야기했는데 수요가 있을때 공급이 이뤄져야 한다. 정부는 수요와 공급에 대한 예측을 통해 연도별 공급 계획을 수립해야 하지만 지금까지 공급이 충분하다는 인식을 갖고 있다보니 매년 제대로 공급이 이뤄지지 않았다. 이번 2.4대책을 통해 2025년까지 83만가구를 공급하겠다고 했지만 결국 그 시점까지 가격은 계속 상승하게 될 것이다. 정부는 장기적인 시점에서 매년 일정한 공급계획을 제시해야 할 필요가 있다.

◆공공개발, 개발 불가능지역엔 효력…시범단지는 가능, 그후엔 어려워

◇사회= 정부가 주택공급을 늘리겠다며 역세권과 저층주거지 등을 개발하는 '도심공공주택 복합개발사업'까지 꺼내들었다. 공공개발의 실효성과 문제점은.

◇심교언= 이 사업이 아니면 개발이 불가능한 특정지역이나 단지의 경우 잘 반응할 것 같다. 다만 2.4대책 자체가 공공주도인 만큼 전체 공급량이 크게 증가하는 것을 기대하기는 어렵다. 최근 5년간 서울에 공급된 주택을 살펴보면 공공이 공급한 비중은 6%미만으로 나머지는 민간이 공급했다고 볼 수 있다. 공공의 공급량이 두배 늘어나도 10%를 조금 넘는 수준에 불과한 셈이다. 특히 공공이 개발에 나서게 되면 민간개발이 위축되는 효과가 나타날 수 있다. 이 경우 전체 공급량이 늘어나지 않을 가능성도 있다.

◇서진형= 공공주도 개발은 남의 땅을 갖고 공공이 사업을 주도한다는 것이다. 민간사업자에게 혜택을 주면 개발이 잘 될텐데 사유지 개발을 국가가 주도한다고 하니 국민들도 의아하게 생각하는 것이다. 시범단지 수준에서는 공공개발이 되겠지만 그 이후에는 어렵다. 주공아파트와 같이 공공이 개발한 주택이 완공됐을 때 가격이 낮게 형성되는 부작용이 있어 토지주들이 사업에 참여하기 어려울 수 있다. 

◇사회= 50조원의 막대한 예산을 집행한 도시재생이 집값 상승을 부추겼다는 이야기도 있다. 도시재생이 부동산 시장에 미치는 영향이 있다면.

◇심교언= 도시재생이 집값을 올렸는지 살펴보면 아직까지 이와 관련한 연구결과는 없다. 다만 일부 연구결과를 보면 도시재생 지정 시점에는 집값을 올리는 것이 확실하다. 전세계적으로 보면 도시재생은 부수기도 하고 보존도 하고 다 섞여있다. 하지만 우리나라는 이상하게 부수는 것은 금지한다. 박원순 전 서울시장이 부수지 못하게 한 것만 봐도 25만채 정도 된다. 이는 결국 아파트 품귀 현상을 야기하게 된다. 진정한 도시재생으로 복귀하면 국민들도 만족하고 집값도 안정될 것이라고 본다.

◇서진형= 도시재생은 두 부류로 나눌 수 있다. 유럽은 오래된 역사로 인해 지역별로 독특한 문화를 갖고 있는 만큼 문화보전 중심으로 개발한다. 반면 미국은 이같은 문화가 없어서 전면 철거를 통해 랜드마크 건물을 짓고 사람을 끌어모으는 도시재생을 한다. 우리나라의 경우 문화보전 중심의 도시재생으로 볼 수 있다. 전면 철거를 통해 랜드마크 건물을 지었다면 서울이 국제 도시로서 경쟁력을 갖출 수 있었을 텐데 문화보전 중심으로 진행하다 보니 부작용이 크다. 도시재생이 국가 경쟁 발전에 어떤 기여를 했는지 평가해봐야 한다.

◆노태우정부 200만호 10년간 가격안정효과…3기 강남서 40분대 최적 입지  

◇사회= 정부가 주택공급을 늘리기 위한 방안으로 3기 신도시를 꺼냈다. 3기 신도시가 집값을 안정시킬 수 있을까. 또 3기 신도시중 한 곳을 고른다면 어느 곳을 선택할 것인가.

◇서진형= 공급이 이뤄지면 가격 안정을 가져온다. 노태우정부 시절 200만가구를 공급해 10년간 가격이 안정됐다. 3기 신도시도 주택가격을 안정시킬 것으로 본다. 중요한 것은 베드타운 신도시를 만드는 것이 아니라 자족기능, 생산시설 등을 갖춘 신도시로 조성하는 것을 고민해야 할 것이다. 3기 신도시 중 한 곳을 꼽으라면 입지 측면에서만 볼 때 서울은 강남3구가 중심인 만큼 이와 가까운 하남 등이 관심을 갖고 지켜봐야 할 지역이라고 생각한다.

◇심교언= 노태우 정부 시절 200만가구를 공급해 1991년 첫 입주가 시작됐다. 1990년까지 서울 아파트 가격이 매년 30% 넘게 올랐는데 입주 시점에 -5%로 뚝 떨어졌다. 현 정부가 3기 신도시를 포함해 계획중인 공급물량이 200만가구라는 점을 보면 이 정도 이상의 효과가 나타나지 않을까 생각한다. 3기 신도시 가운데 한곳을 찍으라면 강남과 가까운 곳이다. 여러 연구를 살펴보면 강남에서 40분 거리로 출퇴근이 가능하면 굉장히 좋은 입지다. 다만 가격 부담이 있다면 GTX(수도권광역급행철도) 역세권 정도면 어디든지 괜찮다고 본다. 요금문제가 있긴 하지만 정부에서 낮출 가능성도 있기 때문에 한번 관심을 가져볼 필요도 있다.

◆임대차3법 나와선 안될 법…서민만 더 힘들게 할 것

◇사회= 정부가 세입자 보호를 위해 임대차3법을 도입했다. 하지만 도입 취지와 달리 시장과 학계에서도 말이 많다. 임대차3법에 대해 어떻게 생각하나.

◇심교언= 임대차법은 교과서적 입장에서 보면 나와서는 안되는 법이라고 생각한다. 정부는 선진국에서 이 법을 다 시행하고 있다고 하는데 실제로는 전체 물량의 20~30%에 불과하다. 미국도 뉴욕을 포함해 몇개 도시에서만 시행하고 있다. 경제학 교과서에서도 임대차법으로 인한 부작용을 예상하고 있지만 여당은 부작용이 없다고만 한다. 결국 시장이 반응하고 있지 않나. 결과적으로 서민민 더욱 힘들게 만든 정책이라는 것을 의미한다. 전세 가격 그래프만 봐도 지난해 6~7월까지는 안정적이었지만 이후 갑자기 폭등했다. 이를 유동성 문제라고 하는 것은 말도 안되고 궁색한 변명에 불과하다. 교과서가 예측한대로 시장이 움직이고 있다. 왜 이런 현상이 나타나는지 차분히 봤으면 한다.

◇서진형= 현 정부는 임차인을 보호한다, 약자를 보호한다며 임대차3법을 들고 나왔다. 이는 지지세력의 지지를 더욱 공고히 하기 위한 정치구호적 성격을 띠고 있다. 임대인을 규제하면 임대주택 공급은 축소된다. 서울의 경우 임대주택 중 공공이 담당하는 부분은 8% 이하로 나머지는 민간이 담당하는데 규제를 하면 누가 공급을 하겠나. 4년 동안 임대료를 못올리게 하니 4년차에 가격이 한꺼번에 상승하는 부작용이 나타나는 것이다. 다주택자와 임대주택 사업자에 대한 규제 등이 복합적으로 작용하면서 영세 임차인, 소액 임차인만 더 큰 피해를 입고 있다고 볼 수 있다. 

◆현정부, 부동산실정 알면서 안고쳐…정치적 해석이 패착

◇사회= 문재인 정부에서 부동산정책을 만들고 시행한 사람들이 있을 텐데 이런 예측을 못한 것인가. 아니면 잘못 기용한 것인가.

◇심교언= 아마 기용된 분들은 다 알고 있지만, 알면서 안한 것이라고 생각한다. 현 정부는 보궐선거 패배전까지는 부동산정책 기조를 흐트러짐 없이 밀고 갔지만, 패배후에는 앞서 내놨던 정책들을 모두 언급하고 있다. 잘못한 것을 알면서도 부동산정책을 정치적으로 본것이 아닌가 생각한다. 공급은 줄이면서 줄세우기를 통해 어떻게 해보겠다는 식이다. 특히 부자에 대한 증세의 경우 일반국민에게는 재밌는 정책이지만, 장기적으로 가면 국가의 성장동력이 떨어지게 된다. 통상 소득기준으로 보면 대기업에서 20~30년 근무하면 상위 1%에 속하게 되는데 그 순간 국가에 재산을 거의 다 뺏긴다고 볼 수 있다. 그런 사회가 정상적인 사회인지 고민해봐야 한다. 

◇사회= 보궐선거 이후 오세훈 서울시장이 당선되면서 공급에 초점을 두는 모습이다. 최근에는 김현아 전 의원이 SH(서울도시주택공사) 사장에 내정되기까지 했는데 정부와 서울시의 주택정책 기조가 어떻게 흘러갈 것으로 보는가. 

◇서진형= 서울시가 기존 보전 중심의 정책에서 재개발·재건축 활성화로 방향을 틀었지만 국토부 등의 제도적 지원이 있어야만 가능하다. 정부가 공공주도 재개발을 내세우는 상황에서 서울시가 일부 협조를 통해 지원하고, 정부는 민간 재개발·재건축 규제를 완화하는 등 서로 주고 받으면서 정책 기조를 이어가지 않을까 생각한다. 서면적인 의미에서는 서울시와 국토부의 전선이 형성되겠지만 실제 제도 집행에 들어가면 서로 반목할 가능성이 크다. 때문에 서울시가 공급 위주의 주택정책 기조로 돌아서는데 한계가 있을 것으로 본다.

◆韓 부동산조세수입 OECD 국가중 2위…세금중과시 부담은 결국 서민 몫 

◇사회= 한국에서는 세금을 통해 부동산을 규제하고 정책을 바꾸는 것 같다. 여당이 종부세를 상위 2%로 좁히는 것에 대해 어떻게 생각하나. 

◇심교언= 우리나라의 GDP(국내총생산) 대비 조세수입을 보면 부동산은 OECD 국가중 2위를 차지한다. 엄청 높은 상태에서 세금을 부과하겠다는 의미다. 2008년 종부세가 처음 도입될때 보면 9억원이 기준이었는데 당시 서울아파트 평균 매매가가 5억원이었다. 현재 서울아파트 평균 매매가가 11억인 것을 보면 너무나 비상식적인 정책이다. 고가주택이 늘어야 집값도 안정되는데 여당이 추진중인 조세정책은 이를 막는 행위다. 세금을 중과할수록 공급은 줄고 결국 서민 부담으로 연결될 것이다.

◇서진형= 조세학이나 부동산학을 보면 부동산 조세를 통해 부동산 가격을 안정시키는 효과는 없다는 연구결과가 나온다. 상위 2%에 부과하는 경우는 전세계 어느 나라에도 없다. 특히 부동산 자산만을 기준으로 하면 형평성 문제도 불거질 수 있다. 또 2% 줄을 매년 세우려고 하면 행정적 비용 측면에서도 불가능하고 이에 대한 신뢰도 역시 문제가 될 수 있다. 

◆하반기 부동산시장 불안하면서 오를 것…정비규제완화 기대감에 우상향

◇사회= 2021년 하반기 부동산 시장에 대해 어떻게 생각하나.

◇심교언= 중장기적으로는 하락 요인이 많지만 하반기까지는 불안하면서 오르는 현상이 나타날 것이다. 거시경제가 위축되면 이로 인한 충격으로 집값이 조정될 가능성이 있지만, 이를 제외하면 계속 불안한 상황이다.

◇서진형= 올 하반기까지는 우상향 기조를 유지할 것으로 예상한다. 특히 서울은 저층주거지를 중심으로 재개발·재건축 규제 완화 기대감 때문에 가격 상승을 이어갈 것으로 보인다. 우리나라 전체 부동산 시장을 보면 서울과 지방간 양극화, 서울 지역간 양극화는 지속적으로 나타날 것이다.

◆차기정부 부동산정책 포퓰리즘 벗어나야…시장의견-공공·민간 조화 필요 

◇사회= 마지막으로 차기 정부에 바라는 부동산 정책이 있다면.

◇심교언= 포퓰리즘을 극복하는 것이 가장 시급하다. 건전한 상식을 갖고 판단하면 모든 것이 잘 돌아갈텐데 너무 포퓰리즘이고 정치적 해석이 많다. 벗어나야 한다고 생각한다. 지금까지의 정책은 교과서적으로 볼 때 서민에게 부담을 주는 정책이었다. 각각의 정책이 서민을 살렸는지 죽였는지 생각해보길 바란다. 만약 죽이는 정책이었다면 과감하게 없애는 것이 서민을 살리는 길이라고 생각한다. 또 이번 정부에서 가장 심각하게 훼손된 것은 정책을 만드는 생태계가 사라졌다는 것이다. 정책을 만들 때에는 전문가와 국민의 의견을 꼼꼼하게 듣고 공청회도 진행해야 하는데 그런 것이 하나도 없다. 정치인과 공무원 몇 명을 통해서만 정책이 나온다. 결국 국민들은 정치인들의 정치적 발언과 공무원들의 발표자료 외에는 판단할 것이 없다. 정책을 올바르게 만드는 생태계는 복원해야 한다.

◇서진형= 차기 정부가 지금의 여당이 됐든 야당이 됐든 누가 집권을 하더라도 부동산 정책을 수립하고 실행할 때에는 시장의 의견을 좀 더 존중하고, 주거 취약계층에 대해서는 정부가 영구임대주택을 지어서 공급하는 등 공공과 민간이 함께 정책을 추진하는 방향에 대해 모색했으면 한다.