'대장동사태' 재발 방지…도시개발사업 공공성 강화수익률제한-분양가상한제-개발부담금 부담률 상향 등"과도한 수익환수 민간사업 위축시키나" 우려 목소리
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- ▲ 경기도 성남시 판교대장 도시개발구역 모습.ⓒ연합뉴스
정부가 '대장동 사태' 재발을 막기 위해 민‧관 공동 도시개발에서 민간사업자의 과도한 수익을 막는 대책을 내놨다. 하지만 개발사업 자체가 고위험·고수익 사업인데 자칫 고위험·저수익 사업이 돼 민간 참여가 위축될 가능성이 크고 민간의 자율성을 지나치게 침해한다는 우려섞인 목소리가 나온다.
국토교통부는 지난 4일 민관이 공동으로 출자해 시행하는 '도시개발 사업의 공공성 강화 대책'을 시행하기로 했다. 민간사업자 이익 제한 방식으로 수익률 제한과 분양가상한제 적용, 개발부담금 부담률 상향을 제시했다.
우선 민간 이윤율의 상한을 정하는 방안이 추진된다. 도시개발법을 근거로 추진된 대장동 사업은 민간사업자의 수익률이 무한대까지 허용됐는데, 이를 제한하겠다는 취지다.
택지개발촉진법에 따른 개발은 총사업비의 6%로, 산업입지 및 개발에 관한 법률로 추진되는 산업시설용지는 조성원가의 15% 이윤율 내에서 분양가격을 정하는 제도가 참고될 것으로 보인다. 실제로 국회에는 민관 공동사업에서 민간의 이윤율을 총사업비의 6% 혹은 10%로 제한하는 법안이 제출돼 있다.
또 공공 출자비율이 전체의 50%를 넘는 사업에는 분양가상한제를 적용한다. 대장동 사업은 공공이 택지를 수용했지만 분양가상한제가 적용되지 않았다. 대장동 부지는 3.3㎡당 250만∼300만원에 강제 수용됐는 데 일부는 2000만원이 넘게 분양됐다.
다만 시장에서는 민‧관 공동개발사업에서 나오는 초과수익을 환수할 방안이 없는 것에 대한 보완 필요성은 있지만 과도한 수익 환수가 민간 사업의 위축으로 이어질 것을 우려한다.민간 시행사 한 관계자는 "사업구조에 따라 리스크 부담과 출자 비율 등이 모두 다른 상황에서 상한률을 일률적으로 법으로 정하는 것이 바람직하지도 않다"면서 "장기간에 걸쳐 진행되는 개발사업 특성상 수익이 제한된다면 사업에 나서는 곳이 줄어들 수 밖에 없다"고 말했다.
민간개발 사업의 위축은 택지개발과 주택시장에서 여전히 민간부문의 비중이 높은 상황에서 원활한 주택 공급을 어렵게 만들 수 있다. 이 경우 주택공급 감소에 따른 집값 상승으로 시장 불안이 야기될 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.
서진형 대한부동산학회장은 "민간사업자에게 적정한 이익을 보장하면서 개발이익 환수가 이뤄져야 한다"며 "과도한 개발이익 환수는 개발사업 추진을 어렵게 해 주택 공급 부족과 집값 상승을 심화시킬 수 있다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "민간사업자의 과도한 이익을 제한해야 한다는 방향은 맞지만 일률적인 숫자로 못박으면 나중에 문제가 될 수 있다"면서 "건설업계의 충분한 의견 수렴 없이 상한선 기준을 일률적으로 정하는 것은 너무 성급한 조치"라고 지적했다.
