강남4구 재건축초과이익환수제 피한 31개 단지, 언제 분양하나

지난 1월 재건축 초과이익환수제의 본격 시행과 3월 안전진단 강화 등으로 강남권 새 아파트 공급의 난항이 예상되면서 초과이익환수제를 피한 아파트들의 사업 방향과 이에 따른 분양시기 등이 주목받고 있다. 이는 공급 부족도 서울 아파트값 급등의 큰 이유라는 점을 업계 관계자들은 물론, 최근에는 정부도 공감하기 시작했기 때문이다.

지난해 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐 환수제를 피한 아파트들이 분양을 마치고 나면 강남권에서 신규분양이 더욱 귀해질 것으로 예상되는 만큼 당분간 환수제를 피한 단지들의 분양 열기도 쉽게 식지 않을 것으로 보인다.

6일 부동산인포에 따르면 재건축 중심지로 불리는 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에서 환수제를 피한 재건축 아파트는 총 31곳, 3만2757가구로 집계됐다. △강남구 7곳, 1만5가구 △서초구 14곳, 1만2113가구 △송파구 3곳, 2857가구 △강동구 7곳, 7782가구 등이다.

환수제를 피한 단지들은 재건축을 통해 계획대로라면 5만2407가구(임대물량 일부 포함)로 신축되며 조합원 분을 제외한 1만9651가구가 새로운 수요자들에게 공급될 수 있다.

31개 단지 가운데 일부는 이주를 마쳤거나 이주 중에 있는 등 철거, 분양까지 기간이 짧은 곳들도 다수 분포한다. 반면에 내부에 잡음이 있거나 이주를 내년쯤으로 두고 사업이 진행 중인 곳들도 있다. 이에 따라 이주, 철거까지 1년 안팎의 시간이 소요된다고 볼 때 향후 2~3년 사이에는 분양이 가능할 것으로 추정된다.

다만 1만9600여가구 가운데 임대물량도 포함돼 있어 실제로 일반에 공급될 물량은 이보다 줄어들 수 있다. 최대 3년으로 봤을 때 산술적으로 6500여가구가 분양되는 셈이다. 물론 재건축 이외에 신규 공급되는 물량도 있겠지만, 강남권 신규분양의 90% 이상이 재건축 물량임을 감안하면 물량이 예상 수준을 크게 웃돌기는 어려울 전망이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "환수제 시행 전에는 주민들이 이를 피할 목적으로 사업 추진에 박차를 가했지만, 시행 이후에는 환수금액 추정치에 따라 주민협의가 어려워질 수밖에 없다"며 "이는 강남4구 새 아파트 공급에 절대적인 요소인 재건축 추진 지연을 가져올 수밖에 없고, 환수제를 피한 단지들의 분양이 마무리될 3년 이후 강남집값 상승을 압박하는 요인이 될 것"이라고 말했다.