'알쏭달쏭' 연말정산 주담대 이자공제… 신축아파트는 '분양가' 기준

연일 치솟는 금리에 어렵게 내 집 마련을 한 직장인들의 부담은 날로 증가하고 있다. 이런 직장인들에게 주택담보대출의 이자를 공제해주는 연말정산은 '단비' 같은 존재다. 하지만 헷갈리는 공제요건으로 많은 사람이 답답해하고 있다. 

신축아파트에 입주해 기준시가가 아직 나오지 않았거나, 분양권을 가지고 있는 상태에서 새로 주택을 구매하면서 담보대출을 받은 경우, 일시적 2주택의 경우, 세대주는 아내이지만 공제는 남편이 받을 수 있는지 등 경우의 수가 너무 많다. 

주택담보대출에 대한 이자를 공제해주는 연말정산의 공식명칭은 '장기주택저당차입금 이자상환액 공제'.

해당 공제를 받기 위해선 1주택만 보유한 세대의 세대주여야 하며 주택 취득당시 기준시가가 5억원 이하인 주택에 대한 차입금이어야 한다. 금융회사가 해당 주택에 저당권을 설정해놔야하며 상환기간이 10년 이상이어야 한다. 

다만 2013년 이전에 차입한 것에 대해선 기준시가 3억원 이하, 2014~2018년의 차입금은 기준시가 4억원 이하, 2019년 이후 차입금에 대해선 기준시가 5억원을 각각 적용한다. 

대출실행 시기도 중요한데, 주택소유권이전 등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입해야하며 채무자와 소유자가 일치해야 한다. 

공제한도는 상환기간이 15년 이상이면서 고정금리이고 비거치라면 1800만원, 고정금리 또는 비거치라면 1500만원, 기타의 경우는 500만원이다. 상환기간이 10년 이상이면서 고정금리 또는 비거치인 경우 공제한도는 300만원이다. 

A씨는 지난해 1월 신축아파트에 입주하면서 주택담보대출 2억원을 30년 동안 상환하는 조건으로 받았고 올해 1월 담보대출 이자에 대해 연말정산을 받으려던 중 의문점이 들었다. 해당 아파트의 기준시가가 아직 나오지 않았는데 '5억원 이하'라는 기준은 대체 어떻게 맞춰야하는 것인지 말이다.

A씨는 분양가 4억원의 아파트분양권을 프리미엄 1억5000만원을 주고 구입했다. 이 경우 분양가는 4억원이기 때문에 공제대상이지만 프리미엄 가격까지 더하면 5억원이 넘어가 공제대상인지 혼란스러웠다. 

기준시가가 아직 나오지 않은 신축 아파트의 경우 원칙은 분양 취득가액을 기준으로 한다. 말 그대로 분양가를 기준으로 하기 때문에 A씨는 공제를 받을 수 있다.   

장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받기 위해선 ▲장기주택저당차입금 이자상환증명서 ▲주민등록표등본 ▲건물등기부등본 또는 분양계약서 사본 ▲개별주택가격 확인서 또는 공동주택가격확인서가 필요하다. 신축주택을 소유했을 경우 분양계약서 사본 등을 제출하면 된다. 

여기서 문제되는 것이 분양계약서 사본이다. 분양권의 원계약자가 아닌 A씨가 가지고 있는 분양계약서 사본에는 분양권 매도자의 이름이 적혀 있다. 이 경우 분양권 매매계약서를 제출하면 되지만 매매계약서에 분양가액이 적혀 있지 않다면 어떤 서류를 내야할 지 난감해진다. 

이럴 때는 건설사의 분양 공고 등 분양가액을 증명할 수 있는 서류를 같이 내면 공제를 받을 수 있다. 

단, 추후 확정된 기준시가가 5억원을 넘는다면 그 이후부터는 공제를 받을 수 없다는 점을 유의해야 한다. 

국세청 관계자는 "분양권에 대해선 프리미엄을 인정해주지 않고 있기 때문에 분양가액만 본다"며 "프리미엄을 주고 분양권을 산 경우에는 분양계약서 또는 분양공고 등 분양가를 증명할 수 있는 서류만 낸다면 공제가 가능하다"고 밝혔다. 

이어 "기준시가가 나오기 전, 분양가액을 기준으로 받은 공제대상액에 대해선 이를 다시 토해내거나 가산세를 낼 일은 없다"며 "최초로 공시된 기준시가가 5억원이 넘었다면 그 가격이 주택 취득 시 기준시가가 되기 때문에 이자상환액 공제가 불가능하다"고 덧붙였다. 

B씨는 지난해 2월 타 지역으로 발령을 받으면서 새로운 지역에 주택을 담보대출을 받아 구매한 뒤 지난해 10월 기존에 소유하던 주택을 매도했다. 결과적으로는 1주택이지만 몇 달 동안은 2주택자였기 때문에 이자상환액에 대한 공제를 받을 수 있을 지 혼란스러웠다. 

결론부터 말하자면 B씨는 이자상환액 공제가 가능하다. 

지난 2014년 1월1일 이후 차입분부터는 1주택자가 다른 주택을 취득한 경우에도 이자상환액 공제를 받을 수 있게 됐다. 다만 지난해 12월31일 기준으로 1주택이어야 하는데, 12월31일 이전에 기존 주택을 처분한다면 공제를 받을 수 있는 것이다. 

C씨는 직장 문제로 타 지역에 전세로 살고 있으며 기존에 거주하던 경기도에 있는 아파트 한 채를 세를 주고 있다. 해당 아파트에는 담보대출을 받아놓은 상황인데 이 경우에도 이자상환액 공제가 가능할까? 

답은 C씨가 세대주이냐 여부에 달렸다. C씨가 세대주이면서 해당 아파트에 거주하지 않는다면 공제가 가능하지만 세대주가 아닌 세대원이라면 공제를 받을 수 없다. 

분양권에 당첨된 경우는 어떻게 될까? 1주택자이면서 분양권에 당첨됐다면 기존에 소유한 주택에 대한 담보대출 이자상환액은 공제를 받을 수 있다. 

분양권은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 다른 공제요건을 충족한다면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있다. 

전업주부인 아내가 세대주이면서 아내의 명의로 담보대출을 받았다면 직장인인 남편이 이자상환액 공제를 받을 수 있을까? 

결론은 공제가 불가능하다. 아내가 소득이 없더라도 대출자 명의는 아내이기 때문에 남편은 공제를 받을 수 없다.