재건축·양도세에 LTV까지 완화…'미친집값' 잡을까

대통령직인수위원회가 윤석열 대통령당선인이 공약으로 내건 '주택담보인정비율(LTV) 완화'에 본격 시동을 건다. 현 정부의 대출규제 강화에 따라 축소된 실수요자들의 '내 집 마련' 기회를 다시금 확대한다는 구상이다.

인수위가 LTV 완화를 비롯 재건축 규제완화, 다주택자 양도세 중과배제 등 연일 차기정부의 새 부동산정책 방향을 수립하면서 주택시장 불안정이 심해질 수 있다는 우려도 나오고 있다.

4일 인수위에 따르면 부동산TF와 경제1분과는 LTV 등 부동산 공급·금융·세제 전반을 손보기 위한 작업에 착수했다. 현재 LTV는 지역과 주택 가격 등에 따라 0~70%까지 차등 적용되고 있다.

투기지역과 투기과열지구에서 9억원 이하 주택은 40%, 9억원 초과는 20%가 적용된다. 15억원이 넘는 주택에 대해선 대출이 금지된 상태다. 조정대상지역에서는 9억원 이하에 50%, 9억원 초과에는 30%가 적용된다. 비규제지역은 70%다.

현 정부는 부동산 투기수요 차단 및 집값안정을 앞세워 LTV를 하향조정해 왔지만 실수요자들의 대출 문턱을 높여 내 집 마련 기회를 축소시켰다는 지적이 꾸준히 제기됐다.

한국부동산원 통계를 살펴보면 지난 2월 전국 주택(단독·다가구·다세대·연립주택 및 아파트 포함) 매매거래 건수는 4만3179건으로 전년 동월(8만7021건) 대비 약 50.3% 감소했다. 같은 기간 서울 주택 매매거래 건수는 4615건으로 지난해 2월 1만1122건과 비교하면 약 58.5% 줄었다.

이와 관련해 윤 당선인은 후보시절 공약으로 LTV 상한을 생애 최초 주택구매 가구에는 80%로 나머지 가구에 대해선 70%로 단일화하겠다는 뜻을 밝혔다. 또 다주택 보유자에 대해서는 LTV 상한을 30∼40% 수준으로 차등화 방안을 내세웠다.

윤 당선인은 최근 인수위 경제분과 업무보고에서도 "LTV 등으로 생애 첫 주택을 마련하고자 하는 국민에게 정부가 숨통을 틔워줘야 한다"며 "청년들의 미래를 생각해 과감하게 접근하고 발상의 전환을 이뤄달라"고 주문한 바 있다.

LTV 완화의 경우 법 개정 없이 금융위원회 행정지도 등으로 시행 가능한 만큼 이르면 차기 정부 출범 직후 시행될 수 있다는 전망도 나온다. 

분양업계 관계자 "LTV 완화로 신혼부부·청년층 등 실수요자들의 대출 문턱이 낮아질 경우 그간 얼어붙었던 주택 매수심리도 되살아날 수 있을 것"이라며 "다만 실질적 효과를 거두기 위해선 총부채원리금상환비율(DSR) 조정도 함께 이뤄져야 하는 만큼 당분간은 고소득층을 중심으로 매수심리 회복세가 나타날 것으로 보인다"고 설명했다.

인수위가 현 정부의 부동산정책 뒤집기에 주력하면서 집값 상승 등 주택시장 불안정을 야기하고 있다는 우려의 시각도 있다. 

앞서 인수위는 차기 정부의 첫 번째 부동산정책으로 현 정부에서 강화된 재건축 안전진단 기준을 완화하는 방안에 대해 검토 중인 것으로 알려졌다. 현재 50%인 구조안전성 비중을 30%로 낮추는 것이 골자로 지난 대선 이후 강남·노원·양천구 등에서는 재건축 사업을 추진 중이거나 재건축 연한이 도래한 단지들을 중심으로 매물이 회수되는 상황이다.

특히 강남구 아파트 매물건수(매매기준)는 대선일인 지난 9일 기준 4121건이었지만 이날 3960건으로 약 4% 줄었다.  

최근 인수위는 다주택자에 부과하는 양도소득세 중과세율을 한시적으로 완화하겠다는 의지도 드러냈다. 이를 통해 다주택자의 매물이 시장에 풀리도록 유도한다는 계획이지만 일각에서는 상급지 또는 지역 대장주에 수요가 몰리며 집값 상승을 초래할 수 있다는 전망도 나오고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "LTV를 당장 큰 폭으로 완화하면 부작용이 생길 수 있기 때문에 처음에는 현행보다 10~20%p 늘리는 식의 단계적 방안이 필요하다"며 "양도세 중과 배제 역시 일부 매물 증가는 기대할 수 있지만 다주택자가 보유주택을 매도해 현금화하면 똘똘한 한 채에 집중할 가능성이 커 다른 부분도 함께 고민할 필요가 있다"고 설명했다.

부동산업계 한 전문가는 "부동산시장을 안정화하겠다는 차기 정부의 취지와 달리 최근의 정책 방향을 보면 단기적으로 집값을 자극할 가능성이 충분하다"며 "규제 완화라는 기조는 유지하되 순차적·단계적으로 차분히 접근할 필요가 있다"고 밝혔다.