속도내는 서울 재건축·재개발…여의도·목동 물꼬에 상계·중계동도 들썩

마흔 가까이 된 목동 신시가지 아파트가 미니신도시급으로 재탄생한다. 앞서 은마아파트, 여의도 시범아파트에 이어 재건축의 물꼬를 터주면서 사업을 지켜보던 다른 서울시내 다른 단지들 사업도 들썩이고 있다.

다만 정비사업 규제가 여전한데다 경기둔화와 금리인상 등 여건이 바뀌지 않은 만큼 부동산시장 반등은 쉽지 않을 것으로 보인다.

10일 업계에 따르면 전날 서울시는 제15차 도시건축공동위원회를 열고 목동지구 택지개발사업 지구단위계획 지정안을 통과시켰다.

목동지구는 1980년대 주택문제 해결을 위해 택지개발사업으로 대규모 아파트가 공급되면서 조성됐다. 1단지부터 14단지까지 392개동, 2만6629가구로 구성됐다.

이날 통과된 지구단위계획안을 보면 목동 아파트 14개 단지와 그 일대 등 436만㎡의 주거·상업지역이 대상이다. 현재 평균 133.01%대인 용적률은 최대 300%까지 허용된다. 이에 따라 최고 35층, 5만3000여가구가 들어선다. 현재보다 두 배 이상 큰 규모다.

지구단위계획은 정비사업을 위한 일종의 가이드라인이다. 계획안 재열람후 확정 고시되면 각 정비사업 조합이 가이드라인에 맞춰 재건축 계획을 수립하게 된다.

지구단위계획안이 최종 확정되면 신속통합기획 방식으로 재건축 사업을 진행 중인 6단지를 비롯해 안전진단을 받고 있는 나머지 단지 사업 추진에도 속도가 붙을 전망이다.

특히 목동아파트는 용적률이 두배이상 높아지면서 일반분양 물량도 늘어나는 만큼 사업성 측면에서도 큰 관심을 끌고 있어 내년이면 6단지를 시작으로 정비사업을 본격화할 것으로 보인다.

6단지 재건축추진위원회 부위원장은 "지구단위계획이 통과되면서 6단지의 정비사업 개별 추진을 가로막던 걸림돌이 사라졌다"며 "신통기획을 통해 정비계획안 마련 및 통과에 속도를 낼 것"이라고 말했다.

나머지 단지들도 규제 완화안이 12월 초에 나오는 만큼 정밀안전진단 통과 이후 정비계획 및 정비구역 지정 등 후속 단계를 준비할 것으로 전망된다. 국토교통부는 현재 50%인 안전진단 기준을 30%로 완화하는 방안을 연내 확정할 예정이다.

미니신도시 규모의 목동지구 재건축 사업이 심의를 통과하면서 다른 노후 재건축 단지들도 속도가 붙을 것으로 보인다.

지난 2월 서울 송파구 잠실주공5단지 재건축사업이 6년만에 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했고 8월에는 영등포구 여의도 공작아파트도 재건축 심의를 통과했다.

지난달엔 강남의 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트 재건축 정비계획안이 도계위 심의를 통과했고, 7일에는 영등포구 여의도 시범아파트 신속통합기획안이 확정됐다.

주요 단지들의 재건축에 줄줄이 물꼬가 트이면서 노원구 상계동 등 남은 노후 재건축 단지들도 기대감이 커지고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "이번 목동 지구단위계획 통과는 국토부가 정밀안전진단 완화에 대한 구체적인 안 발표에 미적거리자 서울시라도 노후 단지들의 재건축 사업 속도를 높이기 위한 것으로 풀이된다"며 "시가 은마, 여의도에 이어 목동까지 상징적인 노후 단지들의 재건축 사업 걸림돌을 치워주면서 비슷한 규모의 노후 단지인 상계·중계동 등에 대해서도 같은 스텝을 밟을 가능성이 크다"고 내대봤다.

고준석 제이에듀투자자문 대표도 "재건축을 위한 발판을 마련했다"며 "장기적으로 목동의 미래 가치뿐만 아니라 서울 재건축 시장에 활기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

다만 정부 규제와 금리 상승 등 시장 영향으로 재건축 추진이 부동산 가격 반등으로 바로 이어지지는 않을 것이란 전망이 높다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구위원은 "정밀안전진단, 재건축 초과이익 환수제처럼 기존의 정비사업 저해 요인에는 유의미한 변화가 없는 만큼 향후 진행 상황을 길게 볼 필요가 있다"며 "이번 목동 지구단위계획 통과로 서울 전역의 정비사업이 바로 탄력을 받거나 목동 내 단지들의 가격이 크게 변동할 것이라고 기대하기도 어렵다"고 진단했다.

박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원도 "재건축 기대감으로 목동 아파트 호가 상승, 매물 회수 등이 있을 순 있지만 당장 전반적인 시장 하락세를 멈추긴 어려울 것"이라고 전망했다.

한편 최근 서울 노원구 상계주공 5단지 재건축 사업 두 번째 설명회에 GS건설이 단독 입찰했다. 상계주공 5단지 재건축은 노원구 상계동 일대 3만3854㎡를 대상으로 지하 3층~지상 35층, 공동주택 996가구 및 부대 복리시설 등을 조성하는 사업이다.

상계주공 5단지 재건축 사업이 이뤄지면 8단지 이후 두 번째 재건축 단지가 된다.

1980년대 초 상계신시가지 건설사업 일환으로 조성된 대규모 단지인 상계주공은 1989년 19개 단지가 모두 완공됐다. 준공 후 30년이 지나면서 재건축 기준 기한을 충족했으나, 8단지를 제외하고는 재건축 사업을 마친 단지가 없다.

상계주공 5단지 외에 상계주공 13단지는 정밀안전진단 추진을 위한 소유주 동의 모집에 나섰다. 지난해 5월 예비안전진단은 통과한 상태다.

도봉구에서도 정밀안전진단 준비에 나선 단지들이 속속 등장하고 있다. 창동주공 2단지(750가구), 창동주공 4단지(1710가구) 역시 정밀안전진단 절차를 밟기 위해 소유주 동의서 확보를 진행 중이다.