‘청약불패’ 서울주택시장도 미분양 한파…내년 청약 '핫플'은

‘청약불패’로 여겨졌던 서울주택시장에서도 미분양·미계약, 청약미달 등 악재가 잇따르고 있다. 고금리 장기화로 대출이자 부담이 급증하면서 매수 심리가 크게 위축된데 따른 결과다. 

특히 향후 청약시장의 바로미터로 여겨졌던 둔촌주공아파트(올림픽파크레온)와 장위자이레디언트가 잇따라 흥행에 실패하면서 부동산 한파는 더욱 지속될 가능성이 높아졌다.

시장에서는 금리인상이 끝나는 내년 상반기까지 강남3구(서초·강남·송파)를 중심으로 청약시장의 양극화와 옥석가리기가 심화할 것이란 전망이 나온다.

12일 부동산업계에 따르면 금리인상과 이로인한 거래절벽, 대출규제 등의 여파로 서울아파트값이 급격히 하락하고 있다.  

KB부동산 월간주택가격동향을 보면 지난달 선도아파트 50지수는 94.5로 전월대비 3.14% 떨어졌다. 이는 KB부동산이 관련통계를 작성하기 시작한 2008년 12월이후 가장 큰 하락폭이다.

선도아파트 50지수는 전국 아파트단지중에서 시가총액(세대수X가격) 상위 50개 단지를 매년 선정해 시가총액의 지수와 변동률을 나타낸 수치다. 

주요 재건축단지인 서울 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공5단지, 압구정동 현대아파트, 도곡동 타워팰리스, 반포동 아크로리버파크 등이 포함된다.

일례로 상위 50개 단지중 은마아파트의 경우 전용 76㎡가 이달초 18억5000만원에 매매계약서를 썼는데 작년 11월 거래가보다 8억원 가까이 떨어졌다. 

매매수급지수도 곤두박질치고 있다. 한국부동산원 조사결과 12월 첫째주 전국아파트 매매수급지수는 73.1로 지난주(74.4)보다 1.3포인트(p) 떨어졌다. 지난주 역대 최저치 기록을 한주만에 갈아치웠다.

이 지수가 100보다 낮다는 것은 시장에서 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많음을 의미한다.

결국 고금리에 집값상승에 대한 기대감까지 꺾이면서 불똥은 청약시장으로 튀었다. 작년 한해동안 평균 163.8대1에 달했던 청약경쟁률은 올해 9.3대1로 급감했다.

시장에서는 이같은 악재가 복합적으로 작용해 내년 상반기 청약시장의 양극화를 야기할 것으로 보고 있다. 수도권과 지방의 분양시장은 올해와 같은 부진을 피하기 어렵겠지만 서울 강남 등 주요 지역은 금리인상 중단과 맞물려 청약통장이 몰릴 가능성이 있다는 분석이다. 

한국부동산원 청약홈 통계를 보면 지난달말 기준 서울의 청약통장 가입자수는 약 389만명이다. 이중 실제 청약에 나설 수 있는 실수요자는 200만명 정도로 추산된다. 시장 상황을 관망하며 청약통장을 아껴놓고 있는 무주택자가 적지 않다는 의미다. 

내년 상반기 강남3구에서 분양을 앞둔 단지로는 송파구 신천동 '잠실래미안아이파크', 문정동 '힐스테이트e편한세상문정', 서초구 방배동 '래미안원페를라', 반포동 '래미안원펜타스' 등이 있다.

이중 규모가 가장 큰 잠실래미안아이파크는 잠실진주아파트를 재건축한 것으로 전체 2678가구중 819가구가 일반분양된다. 

그다음으로 일반분양 물량이 많은 '래미안 원페를라'는 1097가구중 497가구, '힐스테이트e편한세상문정'은 1265가구중 296가구, '래미안원펜타스'는 641가구중 263가구가 일반분양된다.

청약통장이 가장 많이 몰릴 것으로 예상되는 단지는 '래미안원펜타스'다. 유명 대장주 아파트인 '아크로리버파크' 바로 옆단지로 9호선 신반포역 초역세권이다. 분양가는 작년 6월에 분양한 '래미안 원베일리'(3.3㎡당 평균 5653만원)보다 다소 높게 책정될 것으로 업계는 보고 있다.  

부동산업계의 한 관계자는 "둔촌주공 등의 청약경쟁률이 기대에 못미친 이유는 분양가가 다소 비싸기도 했지만 내년 상반기 강남권에 풀리는 물량을 노리기 위해 청약통장을 아껴둔 것으로도 볼수 있다"며 "시장상황이 좋지는 않지만 강남권 일반분양은 희소성이 커 수요가 몰릴 것"이라고 내다봤다. 

꼭 강남 지역이 아니더라도 직주근접이 우수하다면 청약 흥행을 기대해볼 수 있다. 부동산 리서치업체 리얼투데이 조사결과 올해 청약경쟁률 상위 5개 단지는 모두 업무지구·행정타운·산업단지 등 일자리와 가까웠다.

올해 청약경쟁률 1위인 서울 영등포구 '센트레빌 아스테리움 영등포'는 57가구 모집에 1만1385건이 접수돼 199.74대1의 경쟁률을 기록했다. 여의도나 각 업무지역으로 이동이 편리한 점이 청약경쟁률을 높인 요소로 꼽힌다. 이는 서울외 지역에서도 해당된다. 경쟁률 2위인 경기 시흥시 ‘e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴’는 복합행정타운 인근에 위치한 입지적 장점에 힘입어 1순위 청약에서 189.94대 1의 경쟁률을 기록했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "일단 내년에도 금리가 인상될수 있고 현재 거래시장과 매수심리가 냉각된 만큼 청약시장의 수요는 확실히 위축될 것"이라며 "강남권 청약도 1순위 완판은 되겠지만 둔촌주공의 사례를 보듯 흥행으로 이어질 가능성은 높지 않다"고 내다봤다.