政 "전세사기 다가구주택 경매차익으로 뒷순위 보증금 지급"

정부가 전세사기 피해자 주거안정을 강화하기 위해 경매에 참여한 뒤 경매 차익(LH 감정가-경매 낙찰가)을 활용해 임대료 부담을 낮추거나 일부라도 보증금을 돌려받을 수 있게 지원하기로 했다.

정부는 27일 관계 부처 합동으로 이런 내용을 담은 '전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안'을 내놨다.

지원방안을 보면 먼저 한국토지주택공사(LH)가 피해자의 우선매수권을 넘겨받아 경매로 피해주택을 사들인 후 피해자에게 공공임대로 장기 제공한다. 이때 정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 발생한 차익은 공공임대 보증금으로 전환해 월세 부담을 낮추는 등 피해자가 추가적인 임대료 부담 없이 살던 집에서 계속 거주할 수 있게 지원한다.

이후에도 피해자가 계속 살기를 원한다면 시세보다 50~70% 낮은 비용으로 최장 20년(10+10년) 거주할 수 있다.

임대료를 지원하고 남은 경매차익은 피해자가 퇴거할 때 지급해 보증금을 최대한 회복할 수 있게 한다.

다가구주택은 피해자 전원이 동의해야만 LH가 경매에 참여한다.

또한 경매차익을 피해액 비율대로 고르게 나눠 보증금 피해를 최소화한다. 가령 LH 감정가 11억 원인 서울지역 다가구주택의 경매 낙찰가가 8억5000만 원이고, 은행 선순위 근저당권이 4억5000만 원, 임차인 6인(A~F)의 보증금이 각각 1억5000만 원이라고 가정해 보자.

기존에는 은행과 임차인 A·B가 우선순위에 따라 낙찰가(8억5000만 원) 중 7억5000만 원을 먼저 돌려받으면 그다음 순위 임차인 C는 남은 1억 원을 받고 5000만 원은 손해를 보는 구조였다. 특히 뒷순위 임차인 D~F 3인은 각각 1억5000만 원의 피해액을 고스란히 떠안을 수밖에 없었다.

국토부가 발표한 개선안은 LH가 경매차익 2억5000만 원을 활용해 보증금을 다 돌려받지 못한 임차인 C~F 4인에게 피해액 비율에 따라 고르게 나눠주는 방식이다. 한 푼도 돌려받지 못한 임차인 D~F의 피해액 비율이 1이면 일부(5000만 원)만 돌려받은 C는 0.33이 된다. D~F는 경매차익 중 각각 7500만 원을, C는 2500만 원을 지원받게 된다. 임차인 C의 보증금 피해액은 기존 5000만 원에서 2500만 원으로, D~F는 1억5000만 원에서 7500만 원으로 줄어드는 셈이다.

아울러 정부는 그동안 LH의 매입대상에서 빠져 사각지대에 놓였던 불법 건축물과 신탁사기주택도 매입할 수 있게 요건을 완화한다. 위반건축물의 경우 입주자 안전에 문제가 없으면 이행강제금 부과도 면제하기로 했다.

또한 선순위 임차인이 살고 있는 피해주택은 경매 참여가 저조할 수밖에 없어 피해자 본인의 낙찰이 불가피했으나, 앞으로는 보증금을 인수하지 않는 조건으로 LH가 사들인 뒤 경매차익을 활용해 지원할 수 있게 개선한다.

경·공매 종료나 LH 낙찰 실패, 안전 문제 등으로 피해주택을 사들이기 어려운 경우는 대체 공공임대 주택에 10년간 무상으로 살 수 있게 지원한다. 이후 계속 거주를 원하면 시세보다 싸게 10년간 추가로 거주할 수 있다.

전세사기 피해자를 위한 전용 정책대출은 요건을 완화해 금리 부담을 낮춘다. 피해자로 확정되면 임대차계약 종료 이전에도 임차권등기 없이 기존 전세대출의 대환을 신청할 수 있게 했다. 기존 다른 버팀목전세대출 이용자도 피해자 전용 버팀목전세대출로 갈아탈 수 있게 지원한다.

또한 전세사기 피해자 보금자리론 지원대상에 주거용 오피스텔을 추가한다. 디딤돌대출의 경우 최우선변제금 공제(소위 방공제)없이 경락자금의 100%까지 대출이 이뤄지도록 개선한다. 아울러 피해자가 불가피하게 피해주택을 낙찰받는 경우 디딤돌대출의 생애최초 혜택이 사라지는 문제를 해결하기 위해 생애최초 혜택을 이연할 수 있게 했다.

끝으로 정부는 전세사기 피해 예방에도 나선다. 안심전세 애플리케이션(앱)을 통해 집주인의 주택보유 건수, 보증사고 이력 등을 종합한 '위험도 지표'를 제공한다. 다가구주택의 경우 임차인이 집주인 동의 없이도 확정일자 정보를 열람할 수 있게 개선한다. 보증금을 상승적으로 돌려주지 않은 악성 임대인은 명단 공개를 확대한다.

공인중개사에게는 중개대상물 확인설명서에 임대차계약 관련 주요 정보를 확인해 설명했음을 따로 기록하도록 할 계획이다. 중개사고 발생 시 조속한 손해배상을 위해 공제금 지급기한도 2~4년에서 3개월로 단축한다.

박상우 국토부 장관은 "전세사기 피해자 지원은 민생현안이므로 현실적인 대안을 마련해 신속히 집행하는 게 중요하다"면서 "22대 국회가 구성되면 정부안을 중심으로 여·야와 긴밀히 협의하고 각계각층의 의견을 수렴해 피해자 주거안정이 이뤄질 수 있게 최선을 다하겠다"고 말했다.