은행, 장기임대주택 집주인 된다… 低자본 高보증 부동산 PF 대수술

은행·보험사가 장기임대주택의 집주인이 될 수 있는 길이 열렸다. 

또 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기 위한 세제 혜택과 인센티브 방안이 생긴다. 

PF가 부동산 시장뿐만 아니라 금융시장의 자산건전성을 악화시키는 등 위기를 초래하자 정부가 PF 제도를 근본적으로 개선하고 주택공급을 활성화하기 위해 내놓은 대책이다. 

핵심은 충분한 자기자본을 갖춘 시행사에만 PF 대출을 내줘 보증부담이 큰 시공사뿐만 아니라 금융사로 리스크가 전이되는 것을 차단하기 위한 안전판 마련이다. 

정부는 14일 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '부동산 PF제도 개선방안'을 발표했다.

부동산 PF는 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융기법으로, 지난해 말 기준 230조원 규모다.

우리나라에서 부동산 PF 위기가 고질적으로 반복되는 이유로는 선진국에 비해 낮은 PF 자기자본비율이 꼽힌다.

미국·일본에선 부동산 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본 30∼40%를 갖고 토지를 매입한다. 이후 건설 단계에서 PF대출을 받는다.

그러나 우리나라 PF사업은 단기수익 추구 경향과 영세성으로 인해 자기자본비율이 3∼5% 수준이다. 100억원짜리 프로젝트를 하는데 3억원만 갖고 시작하는 셈이다. 총사업비의 20∼40%를 차지하는 토지 매입 단계에서부터 고금리 대출을 받는다. 

이러다 보니 은행은 사업성을 제대로 평가하기보다는 건설사·신탁사의 보증(책임준공 확약)에 의존해 대출을 내준다. 시공사가 리스크를 과도하게 짊어질 수밖에 없다. 

‘저(低)자본 고(高)보증’ 구조 아래서 금리가 오르거나 경기가 위축되면 PF 사업성은 급격히 악화된다. 큰 규모 사업은 기간이 1년만 지연돼도 이자가 몇백억씩 쌓이게 된다.

리스크가 '시행사→건설사→금융사'로 확산할 위험성도 크다.

이번 정부 방안의 핵심은 토지주가 토지·건물을 리츠(PF사업)에 현물출자하도록 유도해 PF 자기자본비율을 높이는 것이다.

지금은 기업·개인 보유 토지를 PF사업에 출자할 때 법인세·양도세를 내야 하는데, 조세특례법을 개정해 과세를 이연하기로 했다.

토지주가 현물출자를 통해 리츠 주주로 참여하면서 사업 수익을 나누면(배당) 토지 매입 비용이 들지 않고, 자기자본비율은 높아진다.

또 자기자본 비율이 5% 내외인 부동산 PF 사업자의 자본비율을 20% 이상으로 끌어 올리기 위해 금융회사의 건전성 규제와 PF 사업자의 자기자본 비율을 연계하는 방안을 추진한다.

자기자본 비율이 20%보다 낮은 사업자에게 대출을 해 주면 금융회사의 자본금과 충당금 부담이 늘어나는 반면 자기자본 비율이 20% 이상인 경우엔 자본금과 충당금 부담이 줄어 우량 사업자의 자금 조달이 용이해지는 식이다. 

자기자본비율이 20% 미만인 부동산 PF 사업자는 은행‧보험사 등에서 향후 단계적으로 대출 받기가 힘들어질 것으로 보인다. 

주택공급 확대 차원에서 은행·보험사의 장기임대주택 사업 참여도 가능해진다.

장기임대주택은 리츠(부동산투자회사) 등 기업(법인)이 '100가구 이상 임대주택을 20년 이상 의무적으로 운영'하는 제도다.

장기임대주택 사업 활성화를 위해선 은행·보험사 참여가 필요하지만 기존에는 금융사의 부동산 임대 업무 수행이 곤란했다. 

은행은 은행법에 따라 영업소·사무소, 연수시설, 복리후생시설 등 업무용 목적으로만 부동산을 소유할 수 있다. 부수 업무나 자회사 소유 방식으로도 비금융 업무 수행이 어렵다.

금융당국은 은행이 장기임대주택사업자(법인) 지분을 15% 이상 보유할 수 있도록 제도를 완화한다. 자회사 소유 형태로 장기임대주택 사업에 참여하는 방식이다. 

펀드 등 간접투자 방식도 가능하도록 제도를 개선한다. 현행은 은행이 펀드 방식으로 간접투자를 하면 해당 출자분에 400%의 위험가중치가 부여된다. 위험가중치 부담을 완화해 참여를 유도하는 방안이 검토된다.

보험사의 장기임대주택 사업 참여는 앞선 지난 8월 경제관계장관회의에서 이미 허용됐다.  정부는 사업 참여도를 높이기 위해 장기임대주택을 보유한 보험사의 지급여력비율(K-ICS·킥스) 부동산 투자 위험계수를 25%에서 20%로 풀어주기도 했다.

금융당국은 내년 중으로 은행‧보험업 법·시행령·감독규정을 개정할 계획이다. 

강영수 금융위 금융정책과장은 “PF 사업에 현물출자 방식이 안착되고 자본비율이 높은 사업에 도시규제 특례, 인센티브 활성화를 비롯해 금융사의 자본투자가 확대되면 자기자본비율은 오르고 금융비용은 내려갈 것”이라며 “유휴토지 현물출자가 활성화되면 부동산개발시장 경기 활력이 높아지고 주택공급 여건도 개선될 것”이라고 기대했다.