'6억 상한'에 소득 기준까지 … 대출한도 이중 장벽에 '막막''가장 안전한 대출' 주기형, 이중 규제에 가장 큰 타격
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    정부의 6.27 부동산 대책으로 수도권 주택담보대출(주담대) 한도가 일괄적으로 6억원으로 제한된 데 이어, 이달부터는 차주의 상환 능력을 더 엄격히 따지는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행됐다.

    이로 인해 차주는 '최대 한도'와 '소득에 따른 가능 한도'라는 이중 규제에 동시에 직면하게 됐고, 연봉 1억원 직장인의 경우에도 주담대 가능 금액이 6800만원 가까이 줄어든 것으로 나타났다.

    1일 금융권에 따르면 이날부터 모든 가계대출에 스트레스 DSR 3단계 규제가 적용된다. 스트레스 DSR은 미래의 금리 변동 위험을 개인의 대출 한도에 반영하는 제도로, 규제 단계가 높아질수록 대출 한도가 줄어들게 된다. 

    스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 반영해, 실제보다 높은 금리를 가정해 상환 능력을 평가하는 제도다. 실제 적용 금리가 올라가는 것은 아니지만, 계산상 상환 부담이 커진 것으로 간주돼 대출 한도는 줄어들게 된다.

    이번 3단계부터는 주담대, 신용대출 등 전 금융권 가계대출에 최고 1.5%의 가산금리가 적용된다. 이에 따라 동일한 소득이라도 과거보다 적은 금액만 빌릴 수 있게된다. 다만 지방 경기 활성화를 위해 지방 주담대에는 6개월간 한시적으로 0.75%의 금리가 반영된다.

    여기에 지난달 발표된 6.27 대책에 따라 수도권과 규제지역 내 주담대는 소득이나 담보가 아무리 충분하더라도 최대 6억원까지만 허용되는 상한 규제가 일괄 적용된다. 이처럼 상한 규제와 DSR 강화가 동시에 시행되면서 수도권 실수요자와 투자자 모두 자금 조달 여건이 급격히 악화되고 있다.

    은행권 시뮬레이션에 따르면 스트레스 DSR 3단계 적용으로 수도권에서 6억원까지 주담대가 가능한 마지노선은 신용대출 등 다른 대출 없다고 가정할 경우 연소득 1억원 이상 수준으로 추산된다. 

    스트레스 DSR 3단계에서 가산되는 대출 금리형별 스트레스 금리는 주기형 0.6%포인트(p), 혼합형 1.2%p, 변동형 1.5%p 수준이다. 예를들어 대출금리가 4%라면 주기형 4.6%, 혼합형 5.2%, 변동형 5.5%를 적용해 DSR에 따른 대출 한도를 산정하게 된다. 

    만기 30년, 원리금균등상환 기준으로 봤을 때 6억원 한도까지 대출을 받으려면 주기형 주담대는 연 소득 9300만원 이상이 필요하다. 동일한 조건에서 혼합형은 연봉 9900만원, 변동형은 1억300만원 이상으로 계산된다. 

    6.27대책과 스트레스 DSR 규제 강화전인 지난달까지 연봉 1억원 직장인의 주담대 한도(동일 조건)는 △주기형 6억6800만원 △혼합형 6억4100만원 △변동형 6억700만원 수준이었다. 

    이달부터 적용된 스트레스 DSR 3단계를 적용하면 주기형 6억5000만원, 혼합형 6억700만원, 변동형 5억8700만원으로 약 1800만~3400만원가량 한도가 줄어든다.

    여기에 6.27대책에 따라 6억원 최대한도 규제가 추가되면 주기형 한도는 5000만원, 혼합형은 700만원 더 줄어든다.

    결과적으로 지난달 규제 전과 비교해 주기형은 6800만원, 혼합형은 4100만원 한도가 급감하게 된 것이다.

    한도 축소폭이 가장 큰 주기형 주담대는 애초 스트레스 DSR 규제 강화의 영향을 가장 적게 받도록 설계됐다. 금리 변동 위험이 작다는 이유로 가산금리가 낮게 적용돼, 비교적 대출 한도 감소폭이 작도록 유도한 것이다. 이는 ‘갚을 수 있는 만큼만 빌리라’는 정부의 가계대출 정책 기조 아래, 금리 안정성이 높은 상품에 혜택을 부여하려는 취지였다.

    하지만 6.27 부동산 대책으로 수도권 주담대 한도가 일괄 6억원으로 제한되면서, 정작 가장 안정적인 주기형 상품이 오히려 가장 큰 한도 축소를 겪는 아이러니한 상황까지 벌어졌다. 정책 간 엇박자로 스트레스 DSR의 설계 취지가 무색해졌다는 지적도 나온다.

    금융당국은 하반기부터 가계대출 총량 목표를 기존 계획의 절반 수준으로 줄여 운영 중이며, 스트레스 DSR 3단계 시행 이후에도 대출 증가세가 지속되면 월별·분기별로 관리 기준을 한층 더 강화할 방침이다.

    금융권 관계자는 “앞서 정부의 6.27 부동산 대책 발표에 이날부터 스트레스 DSR 3단계까지 겹치면서 한도가 더 내려가게 됐다”며 “주담대 문턱이 더 높아지면서 수도권 아파트 매매 거래량 감소 속도가 빨라질 것으로 전망된다”고 말했다.

    그러면서 “향후 정부가 이 대책에도 가계대출 증가세가 가라앉지 않으면 추가 대책을 발표할 수 있어 하반기에도 상황을 지켜봐야 할 것”이라고 부연했다.