취임 30일 기자회견서 "수요억제책 아직 많이 남아"다주택자 양도세 중과 재도입·투기지구 확대 등 유력규제 일변도 정책 집값 안정 한계…"공급대책 필수"
  • ▲ 서울 시내 아파트 단지ⓒ연합뉴스
    ▲ 서울 시내 아파트 단지ⓒ연합뉴스
    이재명 대통령이 최근 서울 부동산시장을 강타한 초강력 대출규제에 대해 '맛보기에 불과하다'는 입장을 밝히면서 후속규제 방안과 시기에 시장 이목이 쏠리고 있다. 시장에선 투기과열지구 등 규제지역 확대에 더해 세제 개편 등을 통한 '다주택자 때리기'가 본격화될 것이라는 전망이 나온다.

    이미 정부는 앞서 '6·27 부동산 대책'을 통해 2주택이상 보유자의 주택담보대출을 전면 금지한 바 있다. 이에 시장에선 과거 다주택자를 '적폐'로 규정한 문재인 정부 당시 규제 일변도 정책이 되풀이되고 있다는 시선도 있다. 공급대책이 수반되지 않는 규제 일변도 정책은 되려 집값을 자극할 수 있다는 비판도 적잖다.

    이 대통령은 3일 청와대 영빈관에서 열린 취임 첫 기자회견에서 '대출규제에 이은 파격적 후속 대책이 준비되어 있나'라는 질문에 "부동산과 관련 말씀을 드리면 이번 대출규제는 맛보기 정도에 불과하다"며 "부동산 관련 정책이 많다"고 답했다.

    사실상 주탁댐보대출을 6억원으로 제한한 6·27 부동산대책을 뛰어넘는 고강도 부동산 규제를 예고한 셈이다.

    정부는 지난달 27일 수도권 주택을 매입할 때 6억원 이상의 주택담보대출을 전면 금지하는 등 자금유입을 억제하는 정책을 내놨다.

    여기에 지난 1일부터는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면서 연봉 1억원 기준 차주의 대출한도가 6800만원 가까이 급감했다.

    주담대 6억원 제한과 스트레스 DSR 3단계 '이중규제'로도 서울 집값이 잡히지 않을 경우 6·27대책 이상의 고강고 후속규제안을 내놓겠다는게 정부 계획이다.

    당초 이 대통령은 앞서 진보정권과 차별화를 두기 위해 '세금으로 집값을 잡지 않겠다'는 공약을 제시한 바 있다.

    하지만 서울 집값이 문 정부 당시 가격 폭등기 수준으로 뛰자 세제 강화 등 다양한 방안을 검토 중인 것으로 전해진다.

    더불어민주당 정책위의장을 맡고 있는 진성준 의원도 최근 한 라디오 방송 인터뷰에서 '불안정한 시장 상황이 이어질 경우 부동산 세제 카드를 검토할 수 있느냐'는 질문에 "그렇게 해야 한다고 생각한다"고 답했다.

    부동산시장 상황에 따라 세제 카드를 꺼내들 수 있는 가능성을 열어둔 것이다.

    현재로선 앞서 윤석열 정부가 추진했던 종합부동산세(종부세) 완화 조치 원상 복귀와 다주택자 양도세 중과 재도입 , 투기과열지구 등 규제지역 확대 지정 등 방안이 유력한 것으로 전해진다.

    윤 정부는 2022년 다주택자의 종부세 기본공제액을 1인당 6억원에서 9억원으로 확대하고 다주택자에게 적용됐던 중과세율을 상당부분 폐지한 바 있다.

    또한 다주택자 양도소득세 중과 조치를 1년 단위로 유예하고 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 주택 수에서 제외하는 등 중과세 완화 정책을 이어갔다.

    세제 강화에 더해 규제지역 확대를 통한 다주택자 때리기도 본격화될 전망이다.

    조정대상지역이나투 기과열지구로 지정되면 분양권 전매제한, 청약 조건 강화, 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화, 다주택자 취득세·양도소득세 강화 등의 규제가 적용된다.

    특히 다주택자는 취득세가 2주택 8%, 3주택 이상 12%로 중과되고, 양도세도 최대 30%포인트(p) 추가 부담된다. 

    시장에선 대출규제 '약발'이 떨어지는 시기에 정부가 규제지역 확대 카드를 꺼내들 것으로 보고 있다.

    다만 전문가들은 이번 대출규제 효과가 단기에 그쳐 중장기적으로 부동산 열기가 다시 확산할 가능성이 높다고 경고하고 있다.

    실제 앞서 문재인 정부도 당시 15억원 이상 고가 아파트 구매시 대출을 원천 차단했지만 오히려 '벼락거리'라는 신조어가 탄생할 만큼 집값이 급등했던 부장용이 발생했다.

    2017년엔 '8·2 부동산대책'을 통해 서울 25개구 전역과 경기 과천시, 세종시를 투기과열지구로 묶었지만 매수세를 일시적으로만 가라앉히는 '반짝 효과'에 그쳤다.

    서진형 광운대 부동산법무학교 교수는 "자금력이 충분한 사람들의 경우 개인적인 자금을 활용하면 되지만 공식적으로 금융권을 거쳐야 하는 차주들에겐 부담이 될 것이다"면서 "특히 최근 집값이 크게 오른 마포·여의도 등 또한 현금부자 시장으로 번질 우려도 있다"고 말했다.

    이어 "이러한 규제 피해는 결국 서민 실수요자들이 겪을 가능성이 높다"며 "추후 공급이 뒷받침되지 않으면 결국 집값 상승을 불가피하고 양극화는 더 벌어질 것으로 전망된다"고 말했다.

    함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "금리 인하와 아파트 입주량 감소로 전세가격이 계속 오르고 있고 공급난 우려도 여전해 서울 주요지역 집값 상승은 지속할 확률이 높다"고 전망했다.

    과도한 규제정책이 오히려 집값 불쏘시개가 될 수 있다는 우려도 나온다. 

    실제로 노무현·문재인 정부도 집값 안정이라는 명목 아래 세금과 대출규제를 비롯한 강력한 수요 억제책을 잇따라 내놨지만 결국 집값을 잡지 못했고 정권 교체로 이어졌다.

    익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "토허제든 투기과열지구든 새정부가 추가규제를 내놔도 거래량만 일부 주춤해질뿐 전반적인 집값 상승세는 지속될 가능성이 높다"며 "공급 물량이 부족한 상황에서 명확한 공급 청사진을 제시해야만 부동산시장 안정을 이끌 수 있다"고 말했다.