대출 죄어도 꿈틀대는 한강벨트 … '3차 부동산 대책'에 자금줄 완전 봉쇄 공포

정부가 6·27과 9·7 부동산 대책을 잇달아 내놨지만 서울 집값은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 성동·마포·송파·용산 등 이른바 ‘한강벨트’를 중심으로 매수세가 확산되자 정부는 세 번째 부동산 안정화 대책을 준비 중이다.

시장에서는 DSR(총부채원리금상환비율) 35% 하향, 주택담보대출(주담대) 한도 4억원 축소, 정책성 대출의 DSR 편입 확대 등 강도 높은 금융규제가 포함될 가능성이 크다고 본다. 하지만 금융권과 전문가들은 “대출 규제만으로는 이미 한계가 드러났다”며 세제·공급 병행이 불가피하다고 경고한다.

13일 한국부동산원에 따르면 9월 넷째 주(22일 기준) 서울 아파트 매매가는 0.19% 상승해 3주 연속 오름폭을 키웠고, 9월 다섯째 주에는 0.27%로 상승세가 확대됐다.

성동(0.59%)·마포(0.43%)·송파(0.35%)·용산(0.28%) 등 주요 지역이 상승세를 주도했고, 은평·강북·금천 등 외곽 지역도 동반 상승하며 전방위 매수심리 회복세가 뚜렷했다.

이는 정부가 지난 6월 6·27 대책으로 규제지역 주담대 한도를 6억원으로 제한하고, 9월 9·7 대책에서 LTV(담보인정비율)를 50%→40%로 낮췄음에도 불구하고 나타난 결과다.

한 시중은행 관계자는 “거래량은 줄었지만 현금 매수세와 갭투자 확산으로 실질적 억제력은 떨어졌다”며 “대출 규제만으로는 시장 온도를 식히기 어렵다”고 말했다.

5대(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 은행의 9월 가계대출 증가액은 1조1964억원으로 최근 8개월 중 가장 낮은 수준이다. 특히 주택담보대출 증가액은 1조3134억원으로 지난해 10월 이후 최소치를 기록했고, 신용대출(–2711억원), 전세대출(–334억원)은 모두 마이너스로 돌아섰다.

서울 지역의 평균 주담대 잔액도 8월 기준 2억4600만원으로 나타나 6월(3억6500만원) 대비 1억원 넘게 줄었다. 강남·서초·송파·용산 등 주요 권역의 평균 대출액 역시 절반 수준 이하로 축소됐다.

은행 관계자는 “대출을 줄였는데도 집값이 오르는 것은 자금의 원천이 은행권 외부로 이동했기 때문”이라며 “비은행권이나 현금 거래, 법인자금 유입 등으로 수요가 유지되고 있다”고 했다.

정부는 현재 금융위원회·기획재정부·국토교통부 합동으로 ‘3차 부동산 안정화 대책’을 논의 중이다. 핵심은 ▲DSR 상한 40%→35% 하향 조정 ▲주담대 한도 6억원→4억원 축소 ▲전세·디딤돌대출 등 정책대출의 DSR 편입 확대 ▲성동·마포·분당 등 규제지역 추가 지정 등이다.

다만 금융당국 내부에서도 “과도한 규제가 되레 FOMO(소외 공포)를 자극해 매수세를 앞당길 수 있다”며 신중론이 제기된다. 

세제 부문에서는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율(현 60%) 상향을 통한 보유세 간접 인상 카드도 논의되고 있다. 윤석열 정부가 낮췄던 공정시장가액비율을 다시 80%로 복원하면 고가주택의 세부담은 크게 늘어난다.

다만 기획재정부는 “시장 충격과 세부담 확대를 경계해야 한다”며 신중한 입장을 유지 중이다. 정부는 양도세 한시 완화와 병행하는 균형형 세제 조정안을 검토 중이다.

서지용 상명대학교 경제학과 교수는 “대출 규제는 필요하지만 이미 주담대 6억원 제한으로 충분한 효과가 있었다”며 “이를 4억원으로 더 낮추면 실수요자 피해가 불가피하다”고 말했다.

그는 “대출 한도를 더 줄이면 전세대출까지 위축돼 가계 부담과 서민 주거 불안을 초래할 수 있다”며 “규제효과는 있지만 부작용도 커지는 국면”이라고 분석했다.

서 교수는 “지금의 가격 상승은 공급 부족이 근본 원인”이라며 “교외 중심의 신규 공급보다 도심 다주택자의 보유세 인상을 통해 시장에 매물을 유도해야 한다”고 강조했다. 이어 “대출보다 세제와 공급 정책이 병행돼야 지속적 안정이 가능하다”고 진단했다.

은행권 고위 관계자는 “대출 총량을 줄여도 자산가 중심의 수요층은 여전히 매수에 나서고 있어 ‘언발에 오줌 누기’가 될 수 있다”며 “공급·세제·시장심리 관리가 병행되지 않으면 문재인 정부의 ‘스무 번 대책’처럼 반짝 효과에 그칠 위험이 있다”고 말했다.