서울전역 규제 후폭풍 … 전문가 5人 "장기적으론 결국 공급 절벽 온다"

정부가 대출·세제 등 주택매입 전반에 대한 규제를 대폭 강화한 데 이어 정비사업까지 옥죄면서 도심 주택공급의 핵심축인 재건축·재개발사업이 위축될 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

15일 부동산 전문가들은 이번에 서울 전역으로 확대된 규제 탓에 강북권 재건축·재개발 사업지뿐 아니라 1기신도시인 분당·평촌도 포함되면서 정비사업 추진속도가 더뎌질 수 있다고 관측했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 특히 서울 전지역을 투기과열지구로 묶어 분양가상한제(분상제)를 적용하게 했다는 사실은 공급부족을 더 심화시킬 수 있다고 지적했다. 분상제로 인해 재개발·재건축 같은 도시정비사업이 위축될 수 있기 때문이다. 

서 교수는 "분상제가 적용되면 정비사업의 사업성이 하락해 사업진행이 어려워진다"고 우려했다. 대규모 택지개발이 어려운 서울에서는 정비사업이 주택공급의 주요 수단이다. 

그러면서 "대출규제 강화로 자금조달 문턱이 높아지면 초기단계 사업지부터 자금압박을 견디지 못하고 중도포기하거나 사업기간이 길어질 수 있다"며 "조합설립인가와 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지될 경우 조합내부 분쟁이 불거질 수 있고 반대파의 동의 확보도 어려워지는 등 정비사업 속도나 사업성이 떨어져 추후 공급위축으로 이어질 수 있다"고 해석했다.

이번 대책에 따르면 조정대상지역, 투기과열지구 지정을 통해 재건축 조합원 당 주택공급수가 1주택으로 제한되고 조합원지위 양도도 막힌다. 토지거래허가구역 지정에 따라 실거주 2년 의무 또한 생긴다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이주비대출은 변동 없이 최대한도 6억원이 일괄 적용되더라도 현재 시장에서는 사업성이 높고 입지가 좋은 지역을 중심으로 정비사업이 진행되는 사례가 많다는 점에서 우려의 여지가 있다"며 "정비사업 활성화를 통한 주택공급 확대라는 정책방침과 상충된다"고 분석했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위은 이번 대책으로 서울 강남권과 한강 벨트의 패닉바잉 수요는 거래가 일부 숨을 고를 것으로 전망하면서도 정비사업 경우 위축될 가능성이 있다고 전망했다. 

김 수석전문위는 "서울 전역, 경기도 일부 지역까지 갭투자를 원천적으로 차단하겠다는 강력한 메시지를 전달한 것이다"면서도 "갭투자나 무리한 대출로 주택을 구입하는 것을 방지하는 만큼 영향력은 있지만 반면에 정비사업 위축에 따른 공급감소 가능성도 존재한다"고 말했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 "정부와 서울시가 도심 내 용적률을 높여서 도심공급을 추진하겠다던 정비사업 활성화 계획과도 역행하는 방향이다"며 "조합원 양도 자격이 제한되고 사업성이 떨어지면 시행사나 조합의 자금 부담이 늘어나면서 사업추진과 주택공급에 영향을 줄 수 있다"고 염려했다.

일각에서는 이번 부동산대책으로 건설사 자금조달 문제가 발생할 수 있는 만큼 정부차원의 대책 마련이 필요하다는 의견도 나온다. 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "중도금과 이주비 등 대출제한이 정비사업 자금흐름을 막아 사업추진 지연과 건설경기 둔화로 이어질 가능성도 존재한다"며 "중도금과 이주부 대출에 대한 예외조항을 명확하게 해 사업추진에 차질이 없도록 조정하고 부동산PF 등 건설자금 경색에 대비한 정부 차원의 유동성 공급장치 마련도 필요하다"고 조언했다.