내년 달라지는 부동산제도는 … '집값 띄우기' 원천 차단

내년 부동산시장은 자금출처에 대한 감독이 보다 촘촘해지고 소규모주택정비사업에 대한 규제는 일부 완화될 예정이다. 내년 달라지는 부동산제도에 대해 알아봤다. 

1월부터는 공인중개업자에 대한 관리·감독이 보다 강화된다. 기존에는 공인중개사가 주택 매매계약을 신고할 때 별도 증빙자료를 제출할 의무가 없었지만 시장 교란행위를 배제하기 위해 앞으로는 계약서 및 계약금 입금자료를 제출해야 한다. 

허위·편법 자금조달을 예방하기 위해 자금조달계획서 양식이 바뀐다. 대출유형을 더 세분화하고 금융기관명을 직접 기재하도록 했다. 또 부동산 처분대금과 주식·채권 등 자기자금 항목도 소분하며 임대보증금은 '취득주택'과 '취득주택외'로 구분해 표기하게 했다. 

또한 불법 자금조달을 통한 투기차단을 위해 토지거래허가구역내 주택거래시 자금조달계획서 및 증빙서류를 제출하도록 했다. 제도개선 전에는 투기과열지구내 거래에만 해당의무가 적용됐지만 내년부턴 투기과열지구뿐 아니라 토허구역까지 확대된다. 

월세 세액공제 대상과 규모가 확대된다. 올해까지는 가구단위 연소득 8000만원이하 무주택세대주를 대상으로 연 월세액에 대해 1000만원 한도로 15~17% 세액공제율을 적용해 왔지만 1월부터는 주말부부도 무주택일 경우 공제를 받을 수 있게 된다. 

다만 급여와 주소지 요건을 충족해야 하며 공제한도는 세대주와 배우자 월세액을 합해 최대 1000만원까지 인정된다. 

이밖에 3자녀이상인 경우 세액공제 적용대상 주택규모가 지역구분 없이 100㎡이하 또는 시가 4억원이하로 확대된다. 

이외 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한상향(15%→20%) 조치가 당초 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기시행된다. 

전세자금 대출지원이 확대된다. 기존 재개발사업장 이주자에게만 지원됐던 버팀목 전세자금대출이 앞으로는 재건축사업장까지 확장된다. 소득기준은 부부합산 연소득 5000만원이하며 다자녀 경우 연소득 6000만원, 신혼부부는 연소득 7500만원을 넘어서는 안된다. 

2월에는 노후·저층주택 정비여건을 개선하기 위해 가로구역 기준이 이완된다. 현재 소규모주택정비사업은 설치 예정도로를 포함한 도로와 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서 시행할 수 있었다. 

하지만 2월부터는 사업시행구역 토지 등 소유자가 조합설립인가를 신청하기 위해 공원·공용주차장 등 기반시설을 신설·변경할 수 있는 계획을 제출할 경우 가록구역으로 인정받을 수 있게 된다. 

신탁업자가 소규모주택정비사업 시행자로 지정되기 위해서는 토지 등 소유자로부터 사업시행구역 면적의 3분의 1이상을 신탁받아야만 가능했지만 앞으로는 토지신탁 요건이 삭제되고 토지 등 소유자 2분의 1이상에게 추천을 받거나 조합설립 동의요건을 충족하면 된다.  

또 소규모주택정비사업 구역내 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공할 경우 법적 상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 특례가 신설된다. 

소규모주택정비사업 임대주택 인수가격 기준이 명확해진다. 사업시행자가 공급하는 임대주택을 기준으로 인수가격 산정방식을 기존 '표준건축비'에서 '기본형건축비'의 50%이상으로 변경된다. 

신탁사가 소유자인 임차건물에서 임대사기가 빈번히 발생함에 따라 앞으로는 임대차계약시 공인중개사가 신탁원부와 건축물대장 등본을 추가로 제출하도록 했다. 

내년부터는 단독주택·공동주택·준주택(임대형기숙사·오피스텔)을 합산해 100호이상일 경우 자기관리형 주택임대관리업, 300호이상은 위탁관리형 주택임대관리업으로 구분해 등록하도록 했다.  

외국인 주택투기 방지를 위해 토지거래허가구역내 주택을 매매하려는 외국인은 앞으로 취득후 2년간 실거주해야 하며 자금조달계획서와 관련 입증서류도 제출해야 한다. 또 외국인이 주택을 매수할 때 체류자격, 국내주소, 183일이상 거소여부를 신고하도록 했다. 

이 같은 조치는 내년 2월10일이후 체결된 거래계약부터 적용된다. 

4월부터 주택담보대출 금액과 주택신용보증기금을 연동해 대출금액이 클수록 출연요율을 높게, 작을수록 낮게 산정된다. 

기존에는 고정·변동금리, 은행·주택도시기금 등 대출유형에 따라 0.05~0.30%로 차등 적용됐지만 4월부터는 평균 대출액이하는 0.05%, 초과분~2배이내는 0.25%, 2배초과는 0.3%로 차등을 두게된다. 

구체적인 출연요율 수준은 관계부처 협의를 거쳐 추후 확정될 예정이다.

주택건설사업자가 주택을 짓기위해 취득한 토지에 대해 5년이내 사업계획을 승인받지 못한 경우 종합부동산세(종부세)를 추징했지만 앞으로는 천재지변 등 정당한 사유가 있을 시 추징대상에서 제외된다. 

주택정비사업조합 초기사업비 대출지원이 추진위원회까지 확대된다. 또한 융자한도도 18억~50억원에서 30억~60억원으로 상향되고 이자율은 기존 2.2~3.0%에서 2.2%로 인하된다. 추진위 융자한도는 10억~15억원, 이자율 2.2%다.

지난 11월 출범한 국무총리 산하 '부동산 감독추진단' 후속조치로 '부동산감독원(가칭)'을 설립한다. 부동산감독원은 수사조직인 '특사경'을 포함해 불법행위를 직접 수사하고 관계기관 수사기획이나 조율을 통해 불법행위에 대응하는 역할을 하게 된다.  

연장되는 제도들도 있다. 비수도권 준공후미분양 주택 취득시 발생하는 양도소득세와 종합부동산세, 취득세 부담을 완화하는 특례가 내년까지 연장된다. 

또한 양도세 및 종부세 중과시 비수도권 소재 준공후미분양 주택을 소유주택수에서 제외하는 특례도 함께 1년 연장된다. 

무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대 적용된 주택청약종합저축 소득공제 혜택이 2028년 12월31일까지 3년 연장된다. 현행 제도는 연소득 7000만원이하 가입자에게 납입액 40%(300만원 한도)까지 소득공제 혜택이 제공됐다. 

또한 연소득 3600만원이하 무주택 청년세대주 및 배우자에게 이자소득을 비과세(500만원 한도)하는 제도도 3년 연장된다. 

착한임대인 세액공제 제도가 2028년까지 3년 더 연장된다. 해당제도는 임대료를 인하한 임대인에게 임대료 인하액의 70%를 세액공제 해주는 제도다. 다만 종합소득금액 1억원초과시 공제율은 50%로 떨어진다. 

농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 또한 일몰기한을 2030년 12월31일까지 5년 연장한다. 개발제한구역내 토지양도시 적용되는 양도세 감면제도 또한 2028년 12월31일까지 3년 연장된다. 

청약예·부금을 주택청약종합저축으로 변경할 수 있는 기간은 2026년 9월30일까지 늘어난다.

다주택자가 조정대상지역내 주택을 매도할 때 적용되는 양도세 중과세율 배제규정은 2026년 5월9일까지 연장된다.