정부, 1주택자 전세 대출 공적 보증 제한 가닥월세 가격 급등 전망 … 전세, 월세 매물 두달 새 21% 감소
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    "집 한 채라도 있으면 그냥 자기 집에 들어가 살라는 얘기죠. 공단에서 보증을 해줘야 은행에서 대출을 내주는 구조인데, 보증을 안 해주겠다고 하면 저희도 전세대출을 내드릴 방법이 없죠." 5일 광화문 K은행 대출 창구 직원 A씨는 정부가 구상 중인 '비거주 1주택자 전세대출 보증 제한'에 대해 이렇게 답했다. 

    정부가 '비거주 1주택자'를 겨냥한 전세대출 규제 카드를 검토하면서 금융권과 부동산 현장 일선에서 주거비 부담 증가를 우려하는 목소리가 커지고 있다. 규제가 도입될 경우 월세 가격이 급등하고 전세를 거주하는 실수요자들이 반강제적으로 월세 시장에 내몰릴 수 있다는 관측이 나온다.

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    ◇ 다주택자에 이어 1주택자 마저 대출 옥죄나 

    5일 금융권에 따르면 금융위원회와 국토교통부는 3일 은행권과 함께 '부동산 투기 근절을 위한 규제 방안'을 논의했다. 이 자리에서 1주택자가 자기 집에 거주하지 않고 수도권 등 규제지역에서 전세를 살기 위해 대출을 받을 때 공적 보증을 제한하는 방안이 집중적으로 검토됐다.

    이 같은 방안이 논의된 배경에는 이재명 대통령의 '비거주 1주택자'에 대한 강경한 규제 의지가 작용했다. 앞서 이 대통령은 "정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들겠다"고 밝힌 바있다. 

    1주택자 전세대출 규제는 지난해부터 이미 순차적으로 진행돼왔다. 작년 9·7대책으로 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 보증 한도는 최대 3억원에서 2억원으로 축소됐다. 6·27 부동산 대책에선 전세대출 보증 비율을 90%에서 80%로 축소했다. 

    문제는 전세대출의 구조적 특성이다. 공적 보증이 제한되면 은행도 전세 대출을 내주기 어려워진다. 현재 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 공적 보증기관의 보증서를 담보로 은행이 돈을 빌려주고 있는데, 공적 보증이 차단되면 은행도 전세대출을 아예 내어주지 않아 결국 대출을 받을 수 없게 된다. 

    정부는 기계적인 대출 차단이 부를 부작용을 의식해 직장 이동이나 질병, 부모 봉양 등 불가피한 실수요에 한해 퇴로를 열어두는 방안도 검토 중이다. 다만 예외 인정 범위와 심사 기준이 어디까지 허용될지가 관건이다. 직장과 주택과의 거리, 부모의 나이 등 불가피한 사례의 기준을 어디까지 인정할지도 상세히 따져봐야할 부분이다. 예외 범위 설정에 따라 1주택자들의 이해가 엇갈릴 수밖에 없다.

    이에 대해 금융위는 "구체적 방안은 정해지지 않았으며 은행권 의견을 수렴 중"이라는 입장을 밝혔다.
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    ◇ "매물 사라지고 월세 급등" … 빌라·오피스텔까지 동반 상승 

    부동산업계에서는 이미 월셋값이 상승할 거라는 의견이 지배적이다. 대출 연장이 불투명해진 전세 수요가 반전세나 순수 월세로 밀려날 경우, 한정된 임대차 시장의 월셋값을 연쇄적으로 자극할 것이라는 의견이다.

    서울 종로구 인근 부동산업자 B씨는 "수요가 몰리는 중심지는 지금도 월세 매물 찾기가 어렵고, 간혹 나오는 매물도 4명씩 대기해 선착순으로 끊고 있는 실정"이라며 "매물이 부족해 최근에도 월셋값이 올랐는데, 대출 규제까지 본격화되면 훨씬 더 오를 것"이라고 내다봤다. 그러면서 "자가 있는 직장인들이 많은 중심지에서는 더 상황이 심각할 것"이라고 덧붙였다. 전세대출이 안 나오면 직장인들이 몰린 중심지역의 전세매물까지 자극해 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 빌라 월세까지 동반 상승할 우려가 있다는 것이다.   

    정부의 부동산 관련 규제 강화로 현장에서는 이미 수급 불균형에 따른 임대료 상승 현상이 나타나고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실' 집계에 따르면 4일 기준 서울 아파트 전세, 월세 매물 수는 각각 1만8220개, 1만6868개로 최근 두 달 새 21% 감소했다. KB부동산에 따르면 지난 2월 서울 아파트 월세가격지수는 역대 최고치인 132.8(2022년 1월=100)까지 치솟았다. 

    빌라와 오피스텔 월세 가격도 오름세를 보인다. 5일 한국부동산원에 따르면 지난 1월 서울 빌라(연립·다세대) 월세가격지수는 103.32(2025년 3월=100)로 통계를 작성한 2015년 이후 최고치를 나타냈다. 오피스텔은 지난달104.04(2023년 10월=100)를 기록하며 2018년 이후 최고치를 나타냈다.  

    ◇ "가처분소득 감소 … 내수 침체 이어지는 구조"

    주거비 상승은 곧바로 서민들의 주머니 여웃돈 사정과 직결된다. 고물가가 지속되는 가운데 주거비 부담이 늘어나면 가처분소득이 줄어들고, 내수 부진이 심화될 수밖에 없다. 한국부동산원에 따르면 지난 1월 서울 연립·다세대주택의 평균 월세는 64만5000원으로 편제 이래 가장 높은 수준을 기록했다. 광화문, 강남, 여의도 등 오피스가 집중된 중심지일 수록 가격은 더 높아진다. 관리비용까지 합하면 100만원에 육박한다. 

    권대중 한성대학교 경제부동산학과 교수는 이에 대해 당연히 월세 가격이 오를 수밖에 없다고 지적했다. 권 교수는 "정부가 충분한 주택 공급 없이 규제로만 통제하려 한다"며 "월세가 오르면 가처분소득이 줄어 서민들은 점점 어렵게 살 수밖에 없다"고 꼬집었다. 그러면서 그는 "공급량을 늘려서 자연스럽게 실수요자로 시장을 재편해야 한다"고 조언했다.