임대차 시장 '脫전세' 고착화 … 10가구 중 7가구 월세

국내 주택 임대차 시장의 판도가 전세에서 월세로 급격히 이동하고 있다. 전세 사기에 대한 불안감과 대출 규제, 여기에 실거주 의무 강화로 인한 매물 잠김 현상까지 겹치면서 월세 비중이 역대 최고치를 다시 한번 갈아치웠다.

31일 국토교통부가 발표한 '2026년 2월 주택 통계' 자료에 따르면 올해 1~2월 누계 기준 전국 임대차 거래 중 월세가 차지하는 비중은 68.3%에 달하는 것으로 나타났다. 

2022년 47.1% 수준이었던 월세 비중은 △2023년(52.4%) △2024년(57.5%) △2025년(61.4%)을 거쳐 5년 연속 상승 곡선을 그리며 임대차 시장의 대세로 자리 잡았다.

반면 전세 시장은 고사 직전이다. 지난 2월 전국 전세 거래량은 7만6308건으로 집계돼 한 달 전보다 9.3% 줄었으며, 지난해 같은 기간과 비교하면 무려 26.0% 급감했다. 

이는 최근 5년 평균치보다도 33.1% 낮은 수준이다. 이와 대조적으로 월세 거래량은 17만7115건을 기록, 5년 평균 대비 29.6% 증가하며 뚜렷한 온도 차를 보였다.

이 같은 월세 쏠림 현상의 핵심 원인으로는 정부 규제에 따른 수급 불균형이 꼽힌다. 지난해 발표된 '10·15 부동산 대책' 이후 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무가 대폭 강화됐다. 이로 인해 집주인이 직접 입주해야 하는 사례가 늘어나면서 시장에 공급되던 전세 물량이 사실상 차단됐다는 분석이다.

공시지가 현실화에 따른 보유세 부담을 세입자에게 전가하는 구조적 변화도 한몫하고 있다는 목소리다. 부동산 업계 관계자는 "보유세 등 세금 부담이 커진 집주인들이 저금리 기조의 전세보다는 현금 흐름을 창출할 수 있는 월세를 선호하고 있다"며 "전세금을 은행에 넣어도 세금을 충당하기 어려운 구조라 수익형인 월세 전환은 정해진 수순"이라고 내다봤다.

불안정한 금융 시장 환경 역시 전세 시장을 압박하는 요소다. 최근 ETF 등 투자 시장으로 시중 자금이 이탈하며 은행의 자금 조달 비용이 상승했고, 이것이 대출 금리 인상으로 이어지며 세입자들의 전세자금대출 문턱을 높였다. 이에 부동산 시장에선 공급이 절대적으로 부족한 상황에서 금리 부담까지 더해져 월세화 속도는 더욱 빨라질 것이라는 전망이다. 

지역별로는 서울의 월세화 현상이 더욱 두드러졌다. 지난 2월 서울의 월세 비중은 70.3%를 기록해 전국 평균을 웃돌았다. 특히 빌라나 다세대 등 비아파트 부문의 월세 비중은 79.7%로 10가구 중 8가구에 육박했다. 

아파트 월세 가격 또한 가파르게 올라 서울 아파트 평균 월세는 151만원을 기록하면서 1년 전보다 11.9% 상승하며 무주택 서민들의 주거비 부담을 키우고 있다.