수수료 부담에 부동산 중개업소 '패싱' … 직거래 찾는 세입자들

주거비 상승과 중개보수 부담으로 당근·피터팬 등 플랫폼을 활용한 부동산 직거래가 확산하고 있다. 공인중개사를 거치지 않고 직접 매물을 찾는 수요가 늘면서 서울 관악구 등 1인가구 밀집 지역을 중심으로 소형 주거 거래가 활발해지는 추세다. 다만 거래 편의성 이면에는 전문적인 검증 절차 생략에 따른 거래 사고 우려가 뒤따른다.

1일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 전국 아파트 매매 52만4104건 중 직거래는 4만1904건으로 전체 8.0%를 차지했다. 서울의 직거래 건수 역시 2024년 2579건에서 2025년 3585건으로 39.0% 급증했다. 거래비용을 줄이려는 수요와 맞물리면서 직거래가 일시적인 현상을 넘어 부동산 시장 한 축으로 자리 잡은 것으로 풀이된다.

직거래 수요를 견인하는 직접적인 배경은 중개수수료 부담이다. 서울시 주택 중개보수 상한요율에 따르면 매매는 금액대에 따라 0.5%에서 최대 0.7%가 적용된다. 임대차 거래 경우 6억원 미만은 0.3%, 12억원 미만은 0.4%의 요율이 매겨진다. 이를 실제 거래에 대입하면 전세 5억원은 150만원, 매매 10억원은 500만원 수준 중개보수가 발생한다.

해당 비용을 절감하면 이사비나 가전 교체 비용으로 활용할 수 있어 거래 당사자들에게 직거래 유인이 클 수밖에 없다는 분석이다.

플랫폼 거래는 1인 가구와 원룸 수요가 많은 지역에 집중되고 있다. 당근부동산이 2025년 지역별 데이터를 분석한 결과 서울 관악구는 전국 거래 활성도 2위를 기록했다. 전체 거래 완료 게시글의 50.9%는 원룸인 것으로 나타났다. 이 외 강남구 또한 소형 오피스텔과 원룸을 중심으로 거래가 꾸준했다.

직거래 영역은 소액 임대차를 넘어 초고가 아파트 시장으로도 확장되고 있다. 관련 업계에 따르면 지난해 12월 당근마켓에는 40억원 이상 매물 10여건이 등장했다. 서초구 반포동 아크로리버파크(115억원), 래미안 원펜타스(100억원), 래미안 원베일리(85억원) 등 초고가 단지들이 플랫폼에 노출됐다.

피터팬 역시 강남권 고가 직거래 매물이 다수 확인됐다. 현재 아파트 직거래 페이지에는 압구정동 72억4000만원, 대치동 38억원, 도곡동 28억6000만원 등 강남권 매물이 게시돼 있다.

문제는 직거래 규모가 커질수록 리스크도 커진다는 점이다. 지난해 7월엔 타인의 부동산을 본인 소유인 것처럼 속여 51명으로부터 3억5000만원의 계약금을 가로챈 사건이 발생했다. 국토부 조사 결과 2023년 발생한 부동산 직거래 사기 피해액은 17억원(18건)에 달한 것으로 나타났다.

중개사를 통하지 않는 만큼 소유자 확인부터 위임장 검토, 임대차 신고까지 거래 당사자가 모든 과정을 직접 챙겨야 하기 때문에 거래 사고 리스크에 노출될 수밖에 없다는 게 업계 지적이다.

부동산업계 한 관계자는 "플랫폼 직거래는 중개료 절감이라는 확실한 이점이 있지만 전문적인 검증 절차가 생략되는 게 가장 큰 문제"라며 "특히 고가 매물이나 권리관계가 복잡한 경우 계약 사고가 발생했을 때 책임 소재가 불분명해질 수 있다"고 우려했다.

이 같은 부작용을 막기 위해 정치권도 제도적 장치 마련에 나섰다. 최근 발의된 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 부동산 거래를 유인할 목적으로 거짓 개발 정보 등 허위 정보를 배포하는 행위를 엄격히 금지하고 위반 시 벌칙을 부과하는 내용을 담고 있다. 

특히 비대면 환경을 악용한 소유자 사칭과 허위 매물 사기를 차단하기 위해 인터넷 직거래 표시·광고 시 소재지, 면적, 가격 등 필수 정보를 반드시 명시하도록 의무화했다.

또한 직거래 플랫폼 운영사업자는 매물 게시자와 실제 소유자 간의 관계 등을 확인하고 그 결과를 의무적으로 표시해야 한다. 국토부 장관의 모니터링 근거를 마련해 관리·감독의 실효성도 높였다. 부당한 표시·광고를 하거나 소유자 확인 의무를 이행하지 않은 플랫폼 사업자에게는 과태료가 부과된다.