다주택 주담대 연장 제한, 전세시장에 불똥 튀나 … 매물 잠기고 월세화 가속

정부가 오는 17일부터 수도권·규제지역 내 다주택자 주택담보대출(주담대) 만기 연장을 불허하기로 한 가운데 시장에서는 전세 매물 감소, 월세화에 대한 우려가 커지고 있다. 고강도 대출 회수 조치로 다주택자들이 보유 중인 주택을 내놓으면 장기적으로 임대차 매물도 줄어들 수 있다는 게 시장 내 중론이다. 집값 안정과 국민 주거안정이라는 명목 아래 시행된 다주택자 규제가 서민이 주요 수요층인 임대차시장의 불안정성을 되려 키울 수 있다는 것이다.

1일 금융위원회가 발표한 '2026년 가계부채 관리 방안'에 따르면 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트는 주택담보대출 만기연장이 원칙적으로 허용되지 않는다.

기존에는 만기가 도래할 경우 차주 요청에 따라 관행적으로 연장됐지만 앞으로는 원금 상환이나 자산 매각을 유도하는 구조로 전환된다.

특히 이번 조치는 4조1000억원 규모에 달하는 만기일시상환 방식 대출을 직접적인 타깃으로 삼았다.

다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이후 매물이 다시 잠길 가능성이 제기되자 추후에도 매물이 풀릴 여건을 조성하겠다는 게 정부 구상이다.

금융당국은 이번 주담대 만기 연장 제한에 따라 수도권을 중심으로 1만가구 안팎의 아파트 매물이 출회될 것으로 예상하고 있다.

이에 따라 상급지 고가 아파트를 중심으로 가격 하방 압력이 더욱 거세질 가능성도 제기된다.

반면 일부 안정효과가 예상되는 매매시장과 달리 임대차시장은 불안정성이 되려 심화될 수 있다는 우려가 나온다.

주담대 만기 연장 금지로 다주택자들이 앞다퉈 매물 처분에 나설 경우 이들이 보유했던 전세 매물도 급감할 수 있어서다.

매물이 잠기면 이미 오를 대로 오른 전세값이 더욱 뛸 수 있고 그로 인해 '전세의 월세화'가 가속화할 수 있다는 지적이다.

이미 전세 매물 부족은 심각한 수준에 이르렀다. 부동산 플랫폼 아실 통계를 보면 1일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만5735가구로 한달 전 1만8520가구 대비 15.1% 줄었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "다주택자 주담대 만기 연장 제한 조치는 아파트 전세 매물 축소와 월세화를 부를 수 있다"며 "매매시장 안정 효과와 달리 임대차시장에서는 부담으로 작용할 수 있다"고 제언했다.

그러면서 "임차인이 있는 경우에는 임대차계약 종료일까지 만기 연장을 허용하고 연립·다세대 등 비아파트 다주택자는 이번 대출 회수책에서 제외했지만 이는 시장 충격 완충 효과만 낼 뿐 전세 매물 감소에는 장기적으로 영향을 주게 될 것"이라고 부연했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 조치는 장기적으로 아파트 임대시장의 매물 감소, 가격 변동을 일부 심화시킬 여지가 있다"며 "서울 전세가율이 50~60% 수준을 넘지 않는다는 것을 감안하면 임대시장 매물 감소는 기존 아파트 세입자 입장에서 긍정적이지 않다"고 설명했다.