서울 집값 다시 상승 조짐 … '더 센' 대출 규제 또 나온다

서울 아파트값이 다시 상승 조짐을 보이면서 금융당국이 ‘더 센’ 대출 규제를 준비하고 있다. 상승폭이 2주 연속 확대된 데다 추가 규제 논의가 본격화되면서 시장 과열을 차단하려는 움직임이 감지된다.

5일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 3월 다섯째 주(3월 30일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.12% 올라 전주(0.06%) 대비 상승폭이 0.06%포인트 확대됐다.

앞서 서울 아파트값은 지난 1월 넷째 주(1월 26일) 0.31%까지 오름폭이 커졌지만 정부의 부동산 세제 강화 시사 이후 7주 연속 상승세가 둔화됐다. 그러나 지난주(0.06%)부터 상승폭이 다시 커지며 반등 흐름이 2주째 이어지고 있다. 일부 지역에서는 하락세가 멈추고 상승 전환하는 움직임도 나타났다.

이 같은 흐름 속에서 금융당국은 추가 대출 규제 마련에 본격 착수했다. 금융당국이 다주택자 대출 규제를 발표한 데 이어 비거주 1주택자, 총부채원리금상환비율(DSR), 위험가중치(RWA) 등 세 가지 축을 중심으로 추가 대출 규제 마련에 본격 착수한다.

금융당국과 금융권에 따르면 금융위원회는 다음 주부터 이들 세 분야별 실무작업반을 각각 가동할 예정이다. 오는 7일에는 은행권 여신 담당자들과 실무회의를 열어 다주택자 규제 발표 이후 시장 동향과 향후 규제 방향도 논의한다.

금융위는 지난 1일 다주택자의 수도권·규제지역 아파트에 대한 대출 연장을 원칙적으로 불허하는 방안을 내놓은 데 이어, 추가 규제 역시 조속히 마련해 가계대출 관리 기조를 이어간다는 방침이다.

금융위 관계자는 “세 가지 축을 중심으로 태스크포스(TF)를 구성해 집중적으로 추가 방안을 마련할 계획”이라며 “무리한 대출을 통한 주택 매입이 결코 유리하지 않다는 인식을 시장에 심어주게 될 것”이라고 밝혔다.

우선 금융위는 DSR의 ‘사각지대’로 지적돼 온 전세대출과 정책대출에 대한 적용 확대 검토에 나섰다. 금융위는 지난해 10월부터 그간 DSR 적용 대상에서 빠져 있던 전세대출 일부를 규제 대상에 편입시켰다. 다만 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우 전세대출의 이자 상환분만을 반영하는 수준에 그쳐, 사각지대를 메우는 기조가 계속될 전망이다.

RWA 등 자본규제 강화는 은행의 대출 공급 자체를 조이는 방안이다. 위험가중치가 상승하면 동일 규모의 주택담보대출을 취급하더라도 은행의 보통주자본(CET1) 비율이 하락하는 구조이기 때문이다. 금융당국은 지난해 9월 신규 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향했고, 이에 따라 연간 최대 27조원 규모의 주담대 축소 효과가 있을 것으로 추산했다. 

위험가중치를 현행 20%에서 25%로 높이는 방안과 함께 고액 주담대에 추가 자본 부담을 부과하는 방안도 논의될 전망이다. 은행권 주담대 평균이 약 2억5000만원 수준인 점을 고려해 고액 주담대 기준은 3억~4억원대에서 설정하는 방안이 거론된다. 은행이 고액 주담대를 취급할 경우 기본 위험가중치(예: 25%)에 가산치를 더하는 방식이 검토될 가능성도 있다.

비거주 1주택자에 대한 대출 규제 강화도 공식 논의에 들어갔다. 비거주 1주택자가 받을 수 있는 전세대출 공적보증을 제한하는 방식 등이 검토되고 있다. 전세대출이 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공적 보증 체계에 기반하는 만큼, 공적보증을 제한해 실거주 목적이 아닌 투자 수요를 차단하겠다는 취지다.

다만 부모 봉양, 직장 이동, 질병 등 불가피한 사유는 예외로 인정하는 방안이 거론되고 있고, 세부 기준 논의가 이어질 전망이다.