착공 늘었지만 인허가·준공은 부진 … 첫삽만 뜬 '반쪽 공급'

올해 초 주택 시장에서 착공과 분양은 늘어난 반면 인허가와 준공은 줄어드는 등 공급 지표가 엇갈린 흐름을 보이고 있다. 주택 공급 사슬 중간 단계인 착공과 분양은 일시적인 반등세를 보였으나 공급의 시작과 끝이라 할 수 있는 인허가와 준공이 동시에 위축돼 이를 온전한 시장 회복의 신호로 보기에는 한계가 있다는 목소리다.

6일 국토교통부가 발표한 1·2월 주택통계에 따르면 착공과 분양 실적은 개선됐으나 인허가와 준공은 오히려 감소한 것으로 나타났다.

외부적으로는 일부 지표가 살아나는 듯 보이지만 공급 지표 간 흐름이 엇갈리는 양상이다. 이를 두고 시장에서는 본격적인 공급 정상화 단계로 보기 어렵다는 해석이 나온다.

수치로 보면 공급 지표 간 괴리는 뚜렷하다. 1~2월 누계 기준 전국 인허가는 3만799호로 전년 동기 대비 11.9% 감소했고 준공은 4만539호로 26.5% 급감했다.

반면 착공은 2만6109호로 29.0%, 분양은 1만7894호로 119.3% 각각 증가하며 상반된 흐름을 보였다.

지역별 엇박자는 더욱 심화하는 양상이다.

수도권 인허가는 1만7846호로 전년보다 19.4% 줄었다. 특히 서울은 3817호에 그쳐 반토막(-50.0%) 수준으로 쪼그라들었다. 반면 서울 착공은 3772호로 28.4% 늘었다. 비수도권 역시 인허가는 1.0%, 착공은 3.2% 증가에 그치며 정체 국면을 벗어나지 못했다.

분양 지표 경우 전국 기준으로 전년 대비 두 배 넘게 급증했고 수도권(267.5%)과 서울(67.3%) 모두 높은 증가율을 기록했다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "인허가와 준공이 줄고 착공만 늘어난 수치 자체는 다소 기형적이고 일반적이지 않은 흐름으로 볼 수 있다"며 "PF 문제 등이 빠르게 해소되고 있다는 신호가 현장에서 뚜렷하게 들려오는 상황도 아니다"고 설명했다. 이어 "공공 부문 물량이나 개별 사업장 영향이 반영됐을 가능성도 있는 만큼 조금 더 데이터를 지켜보면서 판단해야 한다"고 덧붙였다.

한 부동산업계 관계자는 "착공과 분양 반등만으로 공급 회복을 단정하기는 어렵다"며 "인허가 감소는 향후 공급 기반 약화로, 준공 감소는 실제 입주 물량 축소로 직결되는 만큼 시장이 체감하는 공급 여건은 여전히 제한적일 수밖에 없다"고 말했다.

실제 현장 곳곳에선 사업 지연과 공급 차질이 나타나고 있다. 서울 송파구 잠실우성1·2·3차 재건축은 시공자 선정 과정 지연과 사업시행계획인가 절차 지연으로 일몰제 위기까지 거론되며 공급 일정에 차질을 빚고 있다.

공사가 시작된 이후에도 잡음은 끊이질 않고 있다. 인천 미추1구역 재개발은 공사비 분쟁으로 입주 일정에 차질이 빚어지고 있고 서울 은평구 대조1구역 역시 공사비 상승과 공기 지연 우려가 제기되고 있다.

주택 유형별로도 공급 지표가 상이한 양상을 나타내고 있다.

아파트 인허가는 전년 대비 14.7% 감소한 반면 비아파트는 7.2% 증가했다. 실수요가 집중되는 아파트의 공급 기반이 오히려 약해지고 있다는 의미로도 풀이된다. 여기에 '준공 후 미분양'(악성 미분양) 물량이 2월 말 기준 3만1307호로 전월 대비 5.9% 늘어나 공급 리스크를 높이는 요인으로 작용한다는 관측이다.