다주택자 압박에 … 강남3구부터 상승거래 꺾였다

다주택자 매물 출회와 세제·금융 부담이 맞물리면서 지난달 서울 아파트 매매시장에서 상승거래 비중이 눈에 띄게 줄어든 것으로 나타났다.

특히 고가 아파트가 밀집한 강남3구(강남·서초·송파구) 조정 폭이 상대적으로 크게 나타나면서 그간 서울 집값 반등을 이끌었던 핵심 지역부터 관망 기류가 감지되는 모양새다. 정부가 다주택자 양도소득세 중과유예를 오는 5월9일 종료하기로 확정한 점 역시 시장에 상당한 압박을 가한 것으로 풀이된다.

6일 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 3월 전국 아파트 매매거래 중 상승거래 비중은 44.5%로 집계됐다. 전월 48.0%보다 3.5%포인트(p) 낮아진 수치다.

같은 기간 하락거래 비중은 38.6%에서 42.1%로 확대됐고 보합거래는 13%대에서 큰 변화 없이 유지됐다. 전국적으로는 상승 우위 흐름이 이어지고는 있지만 3월 들어 시장 분위기는 한층 신중해졌다는 평가다.

수도권 변화는 더 가팔랐다. 서울·경기·인천을 합한 수도권의 3월 상승거래 비중은 44.0%로 전월보다 6.5%p 줄었고, 하락거래 비중은 40.4%로 5.7%p 늘었다. 서울은 상승거래 비중이 2월 59.0%에서 3월 51.4%로 7.6%p 낮아지며 월간 기준 2023년 11월 이후 가장 큰 낙폭을 기록했다.

연초까지만 해도 일부 선호 지역을 중심으로 신고가·고가 거래가 이어졌지만 3월 들어서는 매수세가 한풀 꺾이며 거래의 무게중심이 다시 흔들리는 양상이다.

특히 강남3구의 위축이 두드러졌다. 강남·서초·송파구의 상승거래 비중은 2월 61.2%에서 3월 50.0%로 11.2%p 급감했다. 같은 기간 하락거래 비중은 25.2%에서 35.5%로 10.3%p 늘었다.

강남구는 상승거래 비중이 40.5%로 전월 대비 18.2%p 줄었고, 서초구는 53.1%로 13.2%p, 송파구는 52.7%로 7.6%p 각각 축소됐다. 서울 전체보다도 강남3구의 상승거래 비중 감소폭이 더 컸다는 점에서 최근 서울 집값 반등을 이끌던 핵심축의 탄력이 다소 약해진 것으로 볼 수 있다.

반면 강남3구를 제외한 비강남권은 조정 흐름은 같지만 강도는 상대적으로 약했다. 비강남권의 상승거래 비중은 51.5%로 전월 대비 7.3%p 줄었지만 강남권에 비해서는 감소 폭이 작았다. 이는 가격대가 상대적으로 낮아 실수요 기반의 매수세가 일부 유지되고 있기 때문으로 풀이된다.

실제로 시장에서는 현금 동원력이 필요한 고가 단지보다 주택담보대출 활용이 가능한 중저가 단지에서 하방 저항이 더 강하게 나타난다는 평가가 나온다. 서울 안에서도 투자 수요가 먼저 빠지는 곳과 실거주 수요가 받쳐주는 곳의 온도차가 다시 벌어지고 있다는 의미다.

경기와 인천도 약세를 피하지 못했다. 경기 지역의 상승거래 비중은 2월 47.5%에서 3월 42.9%로 4.6%p 줄었고, 인천은 2월 46.3%에서 3월 40.2%로 6.1%포인트 줄었다. 경기에서는 과천시가 29.2%p, 성남시 수정구가 24.8%p, 광명시가 16.7%p 각각 하락해 낙폭이 컸다. 서울과 맞닿아 있거나 그간 가격 상승 기대가 컸던 지역일수록 3월 들어 거래심리 변화가 더 빠르게 반영된 셈이다.

반대로 지방은 수도권보다 비교적 안정적인 흐름을 보였다. 지방의 상승거래 비중은 2월 45.6%에서 3월 44.9%로 0.7%p 낮아지는 데 그쳤고, 하락거래 비중 증가 폭도 수도권보다 제한적이었다.

시장 전반의 체감은 다르더라도 적어도 거래 구조만 놓고 보면 최근의 조정 신호는 지방보다 수도권, 그중에서도 서울과 강남권에 더 먼저 반영되고 있는 모습이다. 다만 지방 역시 산업 경기, 인프라 개발, 인구 흐름 등에 따라 지역별 편차가 커 일률적으로 해석하기는 어렵다는 분석도 나온다.

이 같은 변화의 배경으로는 세제와 금융 환경 변화가 동시에 거론된다. 정부는 지난 2월 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 2026년 5월9일 예정대로 종료하겠다고 밝혔다.

당초 유예 적용 기준은 5월9일 양도분까지였으나 이후 계약분까지 보완됐음에도 시장에서는 사실상 유예 종료가 확정되면서 다주택자들의 매도 판단을 앞당기는 요인으로 받아들이는 분위기다. 여기에 공시가격 변동에 따른 보유세 부담 인식, 최근 강화된 금융 여건까지 겹치면서 보유보다는 처분을 고민하는 수요가 늘고 있다는 관측도 나온다.

부동산 업계 관계자는 "3월 아파트 매매시장은 수도권을 중심으로 매수심리가 위축됐지만 매도자들이 호가를 쉽게 낮추지 않는 분위기 속에 거래 가격도 하방경직성을 유지하고 있다"며 "그간 상승폭이 컸던 지역은 세제 및 금융환경 변화에 대한 부담이 상대적으로 크게 작용해 3월 들어 일부 조정 흐름이 나타난다"고 설명했다. 단기간 급락보다는 거래 둔화와 상승거래 축소가 먼저 나타나는 전형적인 숨 고르기 국면이라고 내다봤다.