보유세 폭탄 불똥 세입자들, '울며 겨자 먹기' 반전세行 … 보증금에 월세까지 이중고

공동주택 공시가격 급등으로 보유세 부담 확대 우려가 커지면서 전세 대신 보증부월세(반전세)를 택하는 흐름이 짙어지고 있다. 집주인들은 세 부담과 현금 흐름을 감안해 반전세를 선호하는 경향이 강해졌고, 세입자들은 전세 매물 부족과 주거비 부담에 울며 겨자 먹기로 반전세로 떠밀리고 있는 실정이다. 세 부담 전가와 보증금 압박이라는 시장 요인이 복합적으로 맞물리면서 서울 주거 지형은 이미 '월세와 반전세 위주 시장'으로 재편되는 모양새다.

7일 국토교통부와 부동산업계 등에 따르면 전국 임대차 거래 가운데 월세가 차지하는 비중은 2021년 43.5%에서 2025년 63.0%로 높아졌다. 올해 2월에는 월세 비중이 68.3%까지 치솟았다.

서울 아파트 임차계약에서도 월세 비중은 49.8%까지 올라 사실상 두 건 중 한 건이 월세나 보증부월세 형태로 체결되는 상황이다. 전월세 시장의 월세화가 이미 구조적 흐름으로 굳어지고 있는 것이다.

국토부 실거래가 공개시스템 분석 결과 지난 1~3월 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신계약 비중은 48.2%로 지난해 평균보다 7%포인트(p) 높아졌다. 3월만 떼어보면 이 비중은 51.8%로 올라 신규 계약을 앞질렀다. 

지역별로는 중랑구가 70.5%로 가장 높았고 △영등포구 62.7% △강동구 59.9% △성북구 59.5% △마포구 57.9% 순으로 나타났다. 강남구 55.8%, 서초구와 송파구 각 55.7% 등 강남 3구도 모두 절반을 웃돌았다.

월세 부담 자체도 눈에 띄게 커졌다. 서울 아파트 평균 월세는 지난해 4월 140만원을 넘어선 뒤 상승세를 이어갔고 올해 2월 151만5000원 안팎까지 올랐다. 지난해 2월 134만7000원과 비교하면 12.5% 오른 수준이다.

이는 월평균 근로자 임금의 약 36%에 해당하는 액수다. 세입자 입장에서는 소득의 3분의 1 이상을 주거비로 써야 하는 상황에 직면한 셈이다.

전세를 유지하기보다 갱신 과정에서 월세를 일부 섞는 경향도 뚜렷해지고 있다. 

이미 현장에서는 반전세가 주요 임대차 형태로 자리잡고 있다. 영등포구 신길동 '신길센트럴자이' 전용 59㎡는 올해 3월 보증금 4억원에 월세 130만원, 2억5000만원에 162만원, 2억원에 182만원 등 계약이 체결됐다.

강남구 대치동 '도곡렉슬' 전용 59㎡도 같은 달 B타입은 8억원에 120만원, A타입은 2억원에 290만원 및 276만원에 세입자를 들였다. 강동구 상일동 '고덕아르테온' 역시 전용 84㎡가 지난달 보증금 6억1000만원에 120만원, 전용 59㎡는 지난 2월 보증금 4억원에 120만원으로 거래되는 등 보증금을 소폭 낮추는 대신 월세를 얹는 양상을 보여줬다.

공시가격 상승에 따른 보유세 부담 확대로 이같은 반전세 흐름은 당분간 지속될 전망이다.

국토부가 지난달 17일 발표한 '2026년도 공동주택 공시가격안'에 따르면 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 18.7% 상승했다. 공시가격이 12억원을 넘어 종합부동산세 과세 대상에 포함된 공동주택은 전국 48만7362가구로 1년 전보다 53.2% 늘었다. 

시장에서는 전월세 거래가 활발한 지역일수록 세 부담이 임대차 가격에 전가될 가능성을 점치고 있다.

부동산업계 한 관계자는 "최근 서울 임대차 시장은 공급 부족으로 이미 가격 상승 압력이 큰 상황"이라며 "여기에 공시가격 상승에 따른 보유세 부담까지 더해지면 집주인 입장에서는 전세보다 월세나 반전세를 선호할 가능성이 커진다"고 말했다. 

이어 "세금 부담을 한 번에 반영하기 어렵더라도 보증금을 낮추고 월세를 붙이는 식의 조정이 늘 수 있고 결국 그 부담은 임차인에게 돌아갈 가능성이 있다"고 덧붙였다.