서울 아파트 3채 중 1채 '30년 구축' … "정비사업 활성화해야 공급난 해소"

서울 아파트 3채 가운데 1채는 준공 30년을 넘겨 노후도가 심각한 것으로 나타났다. 최근 정부 공급정책이 신규 공공택지와 도심 내 공공·유휴부지를 중심으로 추진 중인 가운데 민간 도시정비사업 활성화도 병행돼야 한다는 주장이 제기되고 있다.

8일 부동산R114에 따르면 노후 아파트 비중은 자치구별로 상이하게 나타났다. 노원구는 61%로 준공 30년 초과 아파트 비중이 가장 높았고 도봉구가 60%로 뒤를 이었다.

반면 동대문구(11%)와 은평구(10%), 성북구(5%) 등은 각각 이문·휘경뉴타운과 은평뉴타운, 길음·장위뉴타운 등 대규모 정비사업이 진행된 영향으로 30년 초과 아파트 비중이 낮았다.

또한 이번 조사에서는 서울 아파트 대부분이 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 공급된 것으로 확인됐다.

조사 결과 2025년 기준 전체 아파트의 91%가 재건축·재개발로 공급된다. 연도별로 보면 △2022년 78% △2023년 87% △2024년 81%로 차이를 보였지만 신규 공급 대부분이 정비사업을 통해 이뤄지고 있었다.

이는 빈 토지가 부족한 서울에서 정비사업이 신규 주택 공급의 핵심 수단임을 보여주는 지표다.

현재 정부는 '9·7대책', '1·29대책' 등 공공 주도 공급 기조를 유지하고 있다. 하지만 해당 대책에서 언급된 도심 내 노후청사 등을 활용한 주택 공급은 2027년부터 착공이 예정된 만큼 시장에 안정 시그널을 줄 때까지 시차가 존재한다.

업계에서는 서울 주택 공급난을 해소하려면 민간 정비사업 활성화를 병행해야 한다는 주장이 나온다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "서울 내 정비사업 중요도는 높아지고 있지만 재건축초과이익환수제(재초환)와 공공 정비사업 위주 용적률 혜택 등이 변수로 작용하면서 추진 동력이 약해지고 있다"며 "공공 중심 공급 구조만으로는 한계가 있는 만큼 재초환 완화와 용적률 인센티브, 이주비 금융 대출 완화 등 민간 정비사업 활성화를 위한 사업성 보완이 요구된다"고 강조했다.