"집 못 사도 건물 지분은 산다" … 2030 꽂힌 부동산 조각투자, 환금성·제도변화 따져봐야

고가 주택 진입장벽이 높아지면서 소액으로 상업용 부동산에 투자하는 '부동산 조각투자'가 2030세대를 중심으로 주목받고 있다. 수천원에서 수만원 단위로 오피스·상가·빌딩 등에 투자할 수 있다는 점에서 기존 부동산 투자보다 진입 문턱이 낮다는 평가다.

다만 투자 전 상품 구조와 수익 배분 방식, 거래 조건 등을 충분히 확인해야 한다는 우려도 나온다. 진입 문턱이 낮다는 점에만 주목하기보다 투자 대상 자산의 특성과 운용 방식까지 함께 살펴봐야 한다는 의견이다.

13일 한국부동산연구원에 따르면 국내 부동산 조각투자 시장은 2024년 말 기준 29개 상품, 누적 발행 규모 936억원 수준으로 성장했다. 고가 주택 시장 진입이 갈수록 어려워지면서 소액으로 상업용 부동산에 투자할 수 있는 조각투자가 새로운 대안 투자 수단으로 부상하는 모습이다.

부동산 조각투자는 플랫폼이 기초자산을 확보한 뒤 신탁 등을 거쳐 수익증권 형태로 쪼개 판매하고, 투자자는 임대수익 배당과 향후 매각 차익을 기대하는 구조다. 투자자는 플랫폼을 통해 공모 방식으로 지분을 청약하거나 이후 거래 시장에서 지분을 매수할 수 있다. 보유 지분에 따라 임대수익을 배당받고 자산 매각 시 차익을 분배받는 방식으로 수익을 얻는다.

이 같은 구조를 바탕으로 현재 부동산 조각투자 시장에서는 카사, 루센트블록, 펀블 등이 관련 서비스를 운영 중이다.

부동산 조각투자 업계에 따르면 2023년 기준 루센트블록 누적 회원수는 약 30만명으로 MZ세대 비중이 약 70% 이상인 것으로 나타났다. 누적 청약 인원은 2만9761명, 누적 공모 금액 198억4000만원이라고 밝혔다. 지난해 수익증권 투자중개업 예비인가 신청 당시에는 회원수 약 50만명이라고 전해졌다.

이용자들은 적은 돈으로도 부동산 투자에 참여할 수 있다는 점을 가장 큰 장점으로 꼽는다. 직장인 이용자 A씨는 "집값이 너무 올라 아파트 투자에는 엄두도 못 냈는데 부동산 조각투자는 소액으로도 시작할 수 있어 처음으로 부동산 투자에 참여했다"며 "주식보다 실물자산에 투자한다는 느낌이 있어 심리적으로 더 익숙하게 다가왔다"고 말했다.

또 다른 이용자 B씨는 "적은 돈으로 오피스나 상가 같은 수익형 부동산에 투자할 수 있다는 점이 가장 매력적이었다"며 "배당을 받을 수 있다는 점도 관심을 끌었지만 투자 전 상품 구조와 거래 방식도 꼼꼼히 살펴보게 됐다"고 전했다.

실제 시장에서도 젊은 층 유입을 주요 흐름으로 보고 있다. 부동산업계 한 관계자는 "최근 2030 투자자들 사이에서 직접 부동산을 매입하기보다 소액으로 우량 상업용 자산에 분산 투자하려는 수요가 커지고 있다"며 "내 집 마련은 부담스럽지만 부동산 자산에는 투자해보고 싶다는 심리가 조각투자 쪽으로 옮겨가는 분위기"라고 설명했다.

다만 유동성 문제와 이와 함께 따라오는 리스크도 함께 제기된다. 조각투자 상품은 일반 주식처럼 즉시 매매가 가능한 구조가 아닌 거래 상대방이 있어야 체결되는 방식으로 환금성이 제한될 수 있다.

여기에 제도 정비 과정에서 사업 구조가 바뀔 가능성도 변수로 꼽힌다. 금융당국이 발행과 유통을 분리하는 방향을 제시한 것도 투자자 보호와 이해상충 방지 필요성을 반영한 조치다.

업계 관계자는 "부동산 조각투자는 건물주의 꿈을 소액으로 쪼갠 새로운 투자 수단으로 주목받고 있다"면서도 "접근성 확대라는 장점과 함께 환금성, 플랫폼 안정성, 제도 변화 가능성까지 함께 따져봐야 한다"고 조언했다.