지난달 거래량 1위 노원, 최저는 '이곳' … 대출 규제가 바꾼 서울 아파트 지도

서울 아파트 거래 무게중심이 달라지고 있다. 지난달 자치구별 아파트 매매 거래량은 노원구가 1위를 기록했고 서초구는 최저 수준에 머물렀다. 거래 상위권도 성북·구로·강서·은평 등 외곽·중저가 지역이 차지했다. 대출 규제가 서울 집값을 일괄적으로 누르기보다 실제 거래가 이뤄지는 지역과 매수 주체를 바꾸는 방향으로 작동하고 있는 것이다.

17일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난달 서울 아파트 매매는 총 2995건으로 집계됐다. 자치구별로는 노원구가 459건으로 전체의 15.3%를 차지해 가장 많았다. 이어 △성북구 203건(6.8%) △구로구 199건(6.6%) △강서구 178건(5.9%) △은평구 168건(5.6%) 순으로 나타났다.

반면 서초구는 68건으로 거래량이 가장 낮았다. 거래가 가격 부담이 낮은 외곽 실수요 지역에 집중된 셈이다.

전월과 비교하면 이같은 흐름은 더 선명하게 나타난다. 지난 2월 서울 아파트 매매는 5839건이었고 이 가운데 노원구가 818건으로 전체의 14.0%를 차지했다. 이어 △성북구 407건 △강서구 396건 △구로구 368건 △은평구 334건 순이었다.

3월에는 전체 거래가 2995건으로 한 달 새 48.7% 줄었지만 노원구 비중은 오히려 14.0%에서 15.3%로 1.3%포인트(p) 확대됐다. 시장 전체가 위축되는 가운데 외곽 실수요지 쏠림은 더 강해진 것으로 풀이된다.

누적 통계로 봐도 온도차는 뚜렷하다. 올해 서울 아파트 거래량은 노원구가 2094건으로 가장 많은 반면 서초구는 382건으로 가장 적었다. 강남구도 501건 수준에 그쳤다. 노원구 거래량이 서초구의 약 5.5배에 달한 것이다. 서울 안에서도 거래가 살아 있는 지역과 그렇지 못한 지역이 뚜렷하게 갈리고 있다는 의미다.

단지 단위로 내려가면 변화는 더 분명해진다. 올해 들어 서울에서 매매가 가장 많이 이뤄진 단지는 강북구 미아동 'SK북한산시티'로 106건을 기록했다. 이어 노원구 월계동 '서울원아이파크'가 73건, 노원구 상계동 '해링턴플레이스 노원센트럴'이 62건으로 뒤를 이었다. 거래량 상위 10개 단지 중 7곳이 노원·강북 등 서울 외곽 지역에 몰렸다. 지난해 같은 기간 거래 상위권에 송파구 단지들이 대거 포진했던 것과는 대조적이다.

거래 구조도 달라졌다. 지난 2월 기준 강남구의 서울 전체 매매 점유율은 2.6%에 그쳤지만 전세 점유율은 6.8%(635건)로 약 2.6배 높았다. 송파구 역시 매매 비중 4.7%보다 전세 비중이 8.4%(784건) 높았다. 고가 지역일수록 매수세가 약해지고 자금 부담 탓에 전세로 수요가 머무는 흐름이 나타난 것이다.

가격 흐름도 거래량 변화와 맞물린다. 한국부동산원 3월 전국주택가격동향조사에 따르면 강남구는 -0.39%, 서초구는 -0.05%, 송파구는 -0.09%로 강남3구가 일제히 하락 전환했다. 반면 광진구 0.91%, 중구 0.83%, 서대문구 0.74%, 종로구 0.69% 등 비강남권은 상대적으로 강한 흐름을 보였다. 거래가 외곽으로 이동하는 흐름과 가격 차별화가 동시에 나타난 셈이다.

온라인 관심도는 또 다른 방향을 보여줬다. 직방이 운영하는 호갱노노에 따르면 올해 1분기 가장 많이 조회된 단지는 서울 송파구 '헬리오시티'였다. 1분기 순방문자는 16만725명으로 집계됐다. 실제 거래량 상위 지역은 노원·강북권이었지만 온라인 관심은 송파의 대단지 랜드마크 단지에 집중된 것이다. 거래와 관심의 축이 다르게 움직이고 있다는 점도 최근 서울 시장의 특징으로 꼽힌다.

부동산업계 한 관계자는 "대출 규제와 자금 조달 부담으로 고가 지역의 거래는 둔화된 반면 외곽·중저가 지역으로 실수요가 이동하고 있다"며 "대출 규제가 집값 전반을 억제하기보다 거래 지역과 매수 주체를 변화시키는 양상으로 나타나고 있다"고 말했다.