공급난에 민간임대 '옥석 가리기' … 주거면적·분양전환 여부 따져봐야

분양가 상승과 대출 규제 강화로 청약 문턱이 높아지면서 공공임대와 공공지원 민간임대, 한국토지주택공사(LH) 전세임대 등 임대형 상품으로의 수요 전이가 뚜렷해지고 있다. 다만 협소한 실거주 면적과 불투명한 분양 전환 가능성 등으로 인해 공급난 해소 효과는 크지 않을 것이라는 게 업계 지적이다. 신혼부부나 3인 이상 가구의 실질적인 보금자리로 안착하기엔 임대주택의 한계점이 분명하다는 것이다.

22일 서울시와 LH 등에 따르면 서울 청년안심주택 민간임대인 '이수역 스타팰리스'는 올해 3월 모집에서 98가구에 1만5000명 이상이 몰려 약 160대 1 경쟁률을 기록했다. 서울 청년안심주택 공공임대는 지난해 3차 모집에서 322가구에 4만7466명이 신청해 147.4대 1 경쟁률을 나타냈고, 서울 공공지원 민간임대인 '남영역 롯데캐슬 헤리티지'는 217가구 모집에 1만9869건이 접수돼 91.6대 1을 기록했다.

공공임대와 공공지원 민간임대는 분양가 부담과 대출 규제로 일반분양 진입이 어려워진 수요의 우회 선택지로 부상하고 있다. 서울시 청년안심주택 안내에 따르면 공공임대는 주변 시세 30~70%, 민간임대는 특별공급 75% 이하, 일반공급 85% 이하 수준으로 공급된다.

공공지원민간임대는 계약 갱신 때 임대료 증액 한도도 5%로 제한된다. 매매와 전세 모두 부담이 큰 시장에서 당장 주거비를 낮출 수 있는 선택지라는 점에서 수요가 몰리고 있다.

다만 1인 가구를 넘어 신혼부부와 3인 이상 가족까지 시야를 넓히면 한계점이 뚜렷하다. 서울 청년안심주택 공고에 따르면 신혼부부 공급은 전용 30.01㎡, 30.09㎡, 34.52㎡, 36.61㎡가 중심이다.

상봉역 청년안심주택의 특별공급을 기준으로 보면 30.09㎡형은 보증금 7400만~1억2400만원에 월세 46만~65만원, 36.61㎡형은 보증금 8200만~1억3600만원에 월세 51만~71만원 수준이었다. 임대료 부담을 낮출 수는 있지만 자녀가 생기거나 3인 이상 가족이 되면 면적 자체가 빠듯한 구조다.

무엇보다 공공임대와 공공지원 민간임대는 내 집 마련으로 바로 이어지지 않는다. 서울시 청년안심주택 민간임대 안내문을 살펴보면 최대 10년까지 거주 가능하다고 적혀 있지만 임대의무기간 종료 후 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하지 않는다고 명시돼 있다. 공공임대 역시 분양전환 대상이 아니다. 결국 주거비 부담을 일부 덜어줄 수는 있어도 자가 전환을 돕는 구조로 보긴 어렵다.

자가 전환 가능성을 기대할 수 있는 유형은 따로 있다. 정부가 공급 중인 분양전환형 매입임대주택은 최소 6년 거주 후 분양 여부를 선택할 수 있고 아파트를 포함한 중형 평형 위주다. 구조만 놓고 보면 신혼부부와 3인 이상 가족 실수요에 더 가깝다.

다만 2025년 6월 두 번째 모집 물량이 전국 기준 총 1713호에 그쳐 시장 전체 수요를 흡수하기엔 제한적이다.

반대로 가족 단위 실거주 현실성은 LH 전세임대가 더 높다. LH 신혼·신생아 전세임대Ⅱ는 전용 85㎡ 이하 기존 주택을 대상으로 하고, 수도권 지원한도는 2억4000만원이다.

입주자가 방 2개 이상짜리 빌라나 구축 아파트 등 기존 주택을 직접 찾을 수 있다는 점에서 신혼부부나 3인 가족이 체감하는 주거 면적은 더 넓을 수 있다. 하지만 LH가 전세보증금을 지원하는 임차 지원 방식일 뿐 살고 있는 집이 나중에 내 집으로 바뀌는 구조는 아니다.

부동산업계 한 관계자는 "임대주택이 늘면서 당장 주거비 부담을 낮추는 역할은 하고 있지만, 대부분 소형 위주이거나 분양전환 구조가 없어 자가로 이어지는 경로는 제한적"이라며 "신혼부부나 3인 이상 가족 입장에선 좁은 임대와 넓지만 자가 전환이 어려운 전세임대 사이에서 선택할 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.