3월 서울 85㎡ 초과 오피스텔 0.45%↑… 중대형 면적대 상승세 주도강남·목동·용산서 신고가 거래… 가격 문턱 낮은 주거형 상품에 수요 이동
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    서울 아파트 매수 문턱이 갈수록 높아지면서 대형 오피스텔이 실수요자의 우회로로 부각되고 있다. 대출 규제와 아파트값 상승 부담, 공급 부족이 맞물리며 전용면적 85㎡를 초과하는 주거형 오피스텔이 아파트의 현실적 대안으로 떠오르는 모양새다.

    28일 KB부동산 월간 오피스텔 시세 자료에 따르면 지난달 서울 오피스텔 매매가격은 전월 대비 0.16% 상승했다. 특히 전용 85㎡ 초과 오피스텔은 한 달 새 0.45% 오르며 서울 전체 상승률을 크게 웃돌았다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중대형 오피스텔도 0.49% 상승해 실거주 가능 면적대가 가격 상승을 견인한 것으로 나타났다.

    한국부동산원 공식 통계에서도 서울 오피스텔의 상승 흐름은 확인된다. 올해 1분기 서울 오피스텔 매매가격은 전 분기 대비 0.23% 올랐다. 같은 기간 전국 오피스텔 매매가격이 하락세를 보인 것과 달리 서울은 역세권과 준신축 등 아파트 대체 수요가 유입될 수 있는 단지를 중심으로 상승세를 유지했다.

    거래 역시 중대형 위주로 뚜렷하게 늘고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 전국 오피스텔 매매 거래는 3만2769건으로 전년 2만6055건보다 26% 증가했다. 면적별로는 전용 60~85㎡ 거래가 78%, 85㎡ 초과 거래가 77% 급증했다. 기존 소형 투자 상품보다 실거주용 중대형 평형에 매수세가 집중된 것으로 보인다.

    실제 고가 대형 오피스텔 거래 사례도 잇따르고 있다. 서울 서초구 방배동 '인시그니아 반포' 전용 144.65㎡는 지난 3월 50억원에 거래됐다. 인근 반포동 주요 아파트와 비교하면 가격 차이는 뚜렷하다.

    '반포자이' 전용 165㎡대는 최근 60억~70억원대 매물이 형성돼 있으며, '래미안원베일리' 전용 101.99㎡는 지난 2월 73억5000만원에 거래된 바 있다. 강남권 내 대형 주거 상품이라도 아파트 진입 부담이 커지면서 상대적으로 가격 문턱이 낮은 주거형 오피스텔이 대안으로 대체 선택지로 거론되고 있다.

    양천구 목동권에서도 신고가 거래가 나왔다. 목동 '파라곤' 전용 103㎡는 지난 3월 19일 22억1000만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 같은 달 25일에는 22억원, 28일에는 21억9000만원에 거래가 체결됐다. 이는 직전 거래인 지난해 12월 19억500만원과 비교해 약 16.0%, 전년 동월인 지난해 3월 19억7500만원 대비 약 11.9% 상승한 수준이다.

    용산권 주거형 오피스텔 가격도 오름세다. '래미안용산더센트럴' 전용 77.55㎡는 지난해 12월 13억원, 올해 1월 15억원에 거래된 데 이어 2월에는 15억5000만원까지 올랐다. 도심 역세권 입지와 직주근접 수요가 맞물리며 주거형 오피스텔 가격이 단계적으로 상승한 것으로 풀이된다.

    서울 아파트 시장의 높은 진입 장벽은 대형 오피스텔 수요를 자극하는 직접적 요인으로 꼽힌다. 고가 아파트는 높은 매매가에 대출 규제까지 더해져 실수요자가 확보해야 할 현금 규모가 커졌기 때문이다. 반면 같은 생활권 내 대형 오피스텔은 아파트보다 가격 접근성이 높아 실거주 수요의 차선책으로 검토되는 사례가 늘고 있다.

    특히 강남·용산·목동처럼 주거 선호도가 높은 지역에서는 외곽 이동보다 기존 생활권 안에서 대체지를 찾는 경향이 강하다. 자녀 교육과 직장 접근성, 생활 인프라 등을 포기하기 어려운 수요자들이 아파트 대신 방 2~3개 구조를 갖춘 주거형 오피스텔로 눈을 돌리는 흐름이다. 최근 거래 증가가 단순 투자 수요를 넘어 아파트 시장의 우회 수요를 반영한 결과라는 관측이 나온다.

    공급 감소 역시 시장에 영향을 미치고 있다. 서울 오피스텔 입주 물량은 지난해 4234실에서 올해 1700실로 급감하고, 2027년에는 1224실까지 줄어들 전망이다. 신규 아파트 공급이 제한적인 상황에서 도심 내 중대형 오피스텔의 희소성은 더 커질 것으로 보인다.

    다만 오피스텔을 아파트와 동일한 기준으로 비교하기는 어렵다는 지적도 나온다. 상대적으로 높은 관리비 부담과 낮은 전용률, 주차 공간, 커뮤니티, 학교 배정 등 주거 여건에서 차이가 있기 때문이다. 아파트에 비해 매수층이 좁아 향후 매도 시 환금성이 떨어질 수 있다는 점도 주요 변수로 꼽힌다.

    부동산업계 한 관계자는 "최근 대형 오피스텔 거래 증가는 아파트 시장에 진입하지 못한 수요가 찾는 최선의 차선책으로 볼 수 있다"며 "실거주 목적이라 하더라도 관리비와 전용률, 향후 환금성까지 면밀히 검토해 접근할 필요가 있다"고 말했다.